AM（アセットマネジメント）事業 Asset management
キーワード
- AM(アセットマネジメント)
投資用資産の管理を実際の所有者・投資家に代行して行う業務のことです。 ワイズプランニングでは投資物件の売買業務を担当します。
- CPM®(公認不動産経営管理士)
米国で歴史のあるプロパティ・マネージメント（資産管理）を行うための資格です。
経営視点を持ち、投資分析理論を用いて保有から売却までを理論に基づいて分析を行います。 - PM(プロパティマネジメント)
主に不動産に関する資産の管理を行う業務のことです。
ワイズプランニングでは投資物件の管理・運用を担当します。
ワイズプランニングのAMチームは
CPM®が物件価値を明快にご説明します
ワイズプランニングの信頼性の高さは、一般的な表面利回りに惑わされず、CPM®（公認不動産経営管理士）有資格者がCPM®の投資分析理論を用いて保有から売却までを理論に基づいて分析し収益の最大化を担っているから。
また、収益物件購入後もPMチームと一緒にオーナーの資産管理を行います。
不動産投資効果分析された投資効果
緻密に分析された不動産投資効果IREM（全米不動産管理協会）の推奨する資格であるCPM®（公認不動産経営管理士）保有者が、収益物件の査定や提案を行います。宅地建物取引士だけではカバーできない実践的知識による投資分析とPMチームとの連携で、正確でかつ緻密な運用・修繕コストを予測し、理論的にオーナーの不動産経営を成功に導きます。
チームの連携
物件の価値は一般的に「総潜在収入」×「表面利回り」で表現されがちですが、それだけで価値を決めてしまうというのでは知恵もなく面白くありません。
私たちはNOI（営業純利益）を使い、本当の物件価値を分析し、価値を上げて出口戦略を立てます。AMチームとPMチームにCPM®多数在籍するワイズプランニングだから可能です！
表面利回り惑わされないのが大事
不動産投資効果分析事例Analysis investment case
表面利回り10.0％を超える２つの物件を比較した場合
不動産投資効果分析事例の比較「1」
（表面利回り10.0％超 2DK×6戸アパート）
表面利回り10.0％超えた2DK×6戸の収益アパート（モデル）
販売価格：3,500万円
住 所：福岡市中央区小笹3丁目
築年数：平成2年（1990年）9月
交 通：西鉄大牟田線「平尾」駅 徒歩25分
建 物：軽量鉄骨造2階建
専有面積：40.0㎡／戸当たり
月額賃料：300,000円
年間賃料：3,600,000円
総戸数 ：6戸
空 室 ：1戸
表面利回り：10.28%
一般的に表面利回り8.0％を超えると投資としては安全だと言われますが、これってほんとにいいの？と疑問をお持ちの方も多いのでは。
（自己資金630万 融資金額3,150万 融資期間15年 金利1.5％）
不動産投資効果分析事例の比較「2」
（表面利回り10.0％超 2LDK×10戸マンション）
表面利回り10.0％超えた2LDK×10戸1棟収益ビル
販売価格：10,000万円
住 所：福岡市中央区大手門2丁目
築年数：平成4年（1992年）10月
交 通：地下鉄空港線「大濠公園」駅 徒歩10分
建 物：鉄筋コンクリート造5階建
専有面積：50.0㎡/戸当たり
月額賃料：850,000円
年間賃料：10,200,000円
総戸数 ：10戸
空 室 ：2戸
表面利回り：10.2%
表面利回りに惑わされないためにも、きちんと投資分析をして物件の見極めが大切です！右のキャッシュフローツリーを使い分析をしてみると・・・
（自己資金1,800万 融資金額9,000万 融資期間20年 金利1.5％）
投資分析事例（飯塚Aアパート 現状）（表面利回り15.0％超 1DK×8戸アパート）
表面利回り10.0％超えた1DK×8戸の収益アパート
販売価格：1,900万円
住 所 ：福岡県飯塚市柏の森
築年数 ：昭和61年（1986年）6月
交 通 ：筑豊本線「新飯塚」駅 徒歩18分
建 物 ：軽量鉄骨造2階建
専有面積：24.0㎡/戸当たり
月額賃料：243,000円
年間賃料：2,916,000円
総戸数 ：8戸
空 室 ：1戸
表面利回り：15.35％
表面利回りに惑わされないためにも、きちんと投資分析をして物件の見極めが大切です！右のキャッシュフローツリーを使い分析をしてみると・・・
（自己資金125万 融資金額1,900万 融資期間15年 金利1.6％）
利回り以外にも知っておくべき指標として
■NOI（営業純利益）リスクと経費を差し引いた金額で、物件本来の収益力を示します。
■表面利回り
表面利回りとは、年間の家賃収入の総額を物件価格で割り戻した指標で、「グロス利回り」とも呼ばれます。
表面利回り=年間収入÷物件価格×100
■ROI（投資収益率）Return On Investment
「ROI」（投資収益率）は、投資金額に対して年間で何％回収ができたかをみる指標です。
NOI（営業純利益）÷最初の投資金額× 100
■DCR（負債支払安全率）Debt coverage ratio
DCRとは、「借金返済の安全度」を示す指標です。なおDCRの値は、不動産投資において1.3以上
なら安全と言われます。計算式は以下になります。
DCR=満室時想定での家賃収入÷返済額
■FCR （総収益率）Free & Clearly Return
一方の実質利回り（ネット利回り）は、年間の家賃収入から諸経費（管理費や固定資産税など）を差し引いたものを、物件価格に購入時の諸経費（登録免許税など）を足したもので割った数字です。
実質利回り=（年間収入－諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）× 100
■CCR（自己資本収益率） Cash On Cash Return
自己資金を年間どれくらいの利率で運用しているかを測る指標で、CCRが大きければ大きいほど、短い期間で自己資金が回収できることになります。
CCR = BTCF ÷ 自己資金（EQ）
■LTV（借入金割合）Loan To Value
物件価格に対する借入額の割合
ローン総額÷物件価格
※表記は一部抜粋
このように表面利回りだけでは把握できない、
不動産物件の投資効果を理論的に分析し
ご提案資料を作成いたします。
なんか難しいことを言っているように思われがちですが、
投資は最小に、インカムとリターンを最大化する
基本に忠実
それがワイズプランニングです。
物件価格に対してどれほどの家賃収入が得られるか。
一般的に、利回り率を基準に投資物件の選定を行うことが多いですが、AM事業部では購入後の運用にかかる様々なコスト含めた、トータルコストをデータ分析に加味します。
そこで得られた数値をもとに投資物件を客観的に判断し、物件の良し悪しを把握、より実際の運用に近い投資効果を試算したご提案をいたします。
投資家の方へ収益物件の紹介や収益分析を行っています。CPM®（公認不動産経営管理士）の投資理論、従来のざっくりとした分析ではなくファイナンスの考え方を基に数値分析を行い資産運用のお手伝いします。しっかりと投資の考え方を共有できるよう丁寧に説明させて頂きます。
資格Certification
CPM®（公認不動産経営管理士）／宅地建物取引士／賃貸不動産経営管理士
投資家の方へ収益物件の紹介や収益分析を行っています。CPM®（公認不動産経営管理士）の投資理論、従来のざっくりとした分析ではなくファイナンスの考え方を基に数値分析を行い資産運用のお手伝いします。しっかりと投資の考え方を共有できるよう丁寧に説明させて頂きます。
資格Certification
CPM®（公認不動産経営管理士）／宅地建物取引士／賃貸不動産経営管理士
不動産売買仲介やデザイナーズ賃貸戸建「エクリュ」の建築提案を行っております。エクリュについてはお客様の大切な資産である土地に、このエクリュを計画し建築することによってどのような収益を得ることが出来るのかを緻密に検討し、より良いプランをご提案してさせて頂きます。 計画から建築、そして竣工後の入居者募集から日々の管理運営までしっかりサポートさせて頂きます。 資産運用やお持ちの遊休地についての土地活用はぜひお気軽にご相談ください！
資格Certification
宅地建物取引士/CPM®（公認不動産経営管理士）
資格の説明
CPMとは
ＣＰＭ®（Certified Property Manager®サーティファイド プロパティー マネージャー）はプロパティーマネージメント業務に従事する人に対して、米国シカゴに本部をおくＩＲＥＭ（Institute of Real Estate Management）が認定した教育課程を修了し、一定の試験に合格したものにＩＲＥＭより与えられる称号である。日本語に言い換えれば「不動産経営管理士」といったところです。
ＩＲＥＭは1933年に設立され80年を超える歴史を持つ。全米を中心に全世界に100を超える支部があり、およそ20,000人の会員がいる。資格保有者としては、10,000人のＣＰＭ®(Certified Property Manager)、4,000人のARM®（Accredit Residential Manager認定居住不動産管理士）、550のＡＭＯ®（Accredit Management Organization認定不動産管理会社）を要している団体である。
CCIMとは
CCIM （認定商業不動産投資顧問資格）は、CCIM Institute（全米認定不動産投資顧問協会）認定の、不動産投資に関する詳細な分析手法を学ぶ米国の高度な教育プログラムです。商業不動産投資の先進国である米国で非常に権威のある称号であるCCIM。その教育プログラムは世界28 カ国で受け入れられ、14,000 人のCCIM ホルダーが活躍しています。
財務分析や市場分析をはじめ、さまざまな投資分析を学び、ロジカルな投資判断を行う力を身につけることが出来ます。日本の不動産投資市場においても、プロとして適正でロジカルな判断を行うことが求められています。CCIM の他に類をみない教育プログラムは、決して簡単なものではありませんが、不動産投資の真のプロを目指す為には不可欠な不動産資格と言えるものです。
福岡市南区大楠2-5-2
店休日
年末年始、GW、
夏季休暇
【受付時間 : 9時30分～17時30分】
tel. 092-532-1123
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