CPM®/CCIM資格者在籍の福岡の不動産投資コンサルティング会社

AM(アセットマネジメント)事業 Asset management

キーワード

  • AM(アセットマネジメント)
    投資用資産の管理を実際の所有者・投資家に代行して行う業務のことです。 ワイズプランニングでは投資物件の売買業務を担当します。
  • CPM(米国不動産経営管理士)
    米国で歴史のあるプロパティ・マネージメント(資産管理)を行うための資格です。
    経営視点を持ち、投資分析理論を用いて保有から売却までを理論に基づいて分析を行います。
  • PM(プロパティマネジメント)
    主に不動産に関する資産の管理を行う業務のことです。
    ワイズプランニングでは投資物件の管理・運用を担当します。
売買物件 賃貸物件

ワイズプランニングのAMチームは
CPM®が物件価値を明快にご説明します

ワイズプランニングの信頼性の高さは、一般的な表面利回りに惑わされず、CPM®(公認不動産経営管理士)有資格者がCPM®の投資分析理論を用いて保有から売却までを理論に基づいて分析し収益の最大化を担っているから。
また、収益物件購入後もPMチームと一緒にオーナーの資産管理を行います。

分析された投資効果

緻密に分析された投資効果IREM(全米不動産管理協会)の推奨する資格であるCPM®(公認不動産経営管理士)保有者が、収益物件の査定や提案を行います。宅地建物取引士だけではカバーできない実践的知識による投資分析とPMチームとの連携で、正確でかつ緻密な運用・修繕コストを予測し、理論的にオーナーの不動産経営を成功に導きます。

チームの連携

物件の価値は一般的に「総潜在収入」×「表面利回り」で表現されがちですが、それだけで価値を決めてしまうというのでは知恵もなく面白くありません。
私たちはNOI(営業純利益)を使い、本当の物件価値を分析し、価値を上げて出口戦略を立てます。AMチームとPMチームにCPM®多数在籍するワイズプランニングだから可能です!

投資分析事例Analysis investment case

表面利回り10.0%を超える2つの物件に投資をした場合

投資分析事例の比較「1」
(表面利回り10.0%超 2DK×6戸アパート)

表面利回り10.0%超えた2DK×6戸の収益アパート(モデル)

販売価格:3,500万円

住 所:福岡市中央区小笹3丁目
築年数:平成 2 年( 1990 年)9月
交 通:西鉄大牟田線「平尾」駅 徒歩25分
建 物:軽量鉄骨造2階建
専有面積:40.0㎡/戸あたり

月額賃料:300,000円
年間賃料:3,600,000円
空 室 :2戸 表面利回り:10.28%

一般的に表面利回り8.0%を超えると投資としては安全だと言われますが、これってほんとにいいの?と疑問をお持ちの方も多いのでは。

■キャッシュフローツリー
自己資金1,000万 融資金額2,700万 融資期間15年 金利1.5%

投資分析事例の比較「2」
(表面利回り10.0%超 2LDK×10戸マンション)

表面利回り10.0%超えた2LDK×10戸1棟収益ビル(モデル)

販売価格:10,000万円

住 所:福岡市中央区大手門2丁目
築年数:平成4年(1992年)10月
交 通:地下鉄空港線「大濠公園」駅 徒歩10分
建 物:鉄筋コンクリート造5階建
専有面積:50.0㎡/戸当たり

月額賃料:850,000円
年間賃料:10,200,000円
空 室 :2戸 表面利回り:10.2%

表面利回りに惑わされないためにも、きちんと投資分析をして物件の見極めが大切です!右のキャッシュフローツリーを使い分析をしてみると・・・

■キャッシュフローツリー
(自己資金1,000万 融資金額9,500万 融資期間20年 金利1.5%)

利回り以外にも知っておくべき指標として

■キャッシュフローツリー利回り以外にも知っておくべき指標■NOI(営業純利益)
リスクと経費を差し引いた金額で、物件本来の収益力を示します。

■表面利回り
表面利回りとは、年間の家賃収入の総額を物件価格で割り戻した指標で、「グロス利回り」とも呼ばれます。

表面利回り=年間収入÷物件価格×100

■ROI(投資収益率)Return On Investment

「ROI」(投資収益率)は、投資金額に対して年間で何%回収ができたかをみる指標です。

NOI(営業純利益)÷最初の投資金額× 100

■DCR(負債支払安全率)Debt coverage ratio

DCRとは、「借金返済の安全度」を示す指標です。なおDCRの値は、不動産投資において1.3以上
なら安全と言われます。計算式は以下になります。

DCR=満室時想定での家賃収入÷返済額

■FCR (総収益率)Free & Clearly Return

一方の実質利回り(ネット利回り)は、年間の家賃収入から諸経費(管理費や固定資産税など)を差し引いたものを、物件価格に購入時の諸経費(登録免許税など)を足したもので割った数字です。

実質利回り=(年間収入-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)× 100

■CCR(自己資本収益率) Cash On Cash Return
自己資金を年間どれくらいの利率で運用しているかを測る指標で、CCRが大きければ大きいほど、短い期間で自己資金が回収できることになります。

CCR = BTCF ÷ 自己資金(EQ)

■LTV(借入金割合)Loan To Value
物件価格に対する借入額の割合

ローン総額÷物件価格
※表記は一部抜粋

このように表面利回りだけでは把握できない、
不動産物件の投資効果を理論的に分析し
ご提案資料を作成いたします。

なんか難しいことを言っているように思われがちですが、
投資は最小に、インカムとリターンを最大化する
基本忠実
それがワイズプランニングです。

物件価格に対してどれほどの家賃収入が得られるか。
一般的に、利回り率を基準に投資物件の選定を行うことが多いですが、AM事業部では購入後の運用にかかる様々なコスト含めた、トータルコストをデータ分析に加味します。
そこで得られた数値をもとに投資物件を客観的に判断し、物件の良し悪しを把握、より実際の運用に近い投資効果を試算したご提案をいたします。

伊藤博幸
伊藤博幸AM事業部部長

不動産売買(収益物件の販売や区分マンション等)の仲介やお客様の資産活用のお手伝いをしております。

資産活用を通じてのお客様とのご縁を大切にし、お客様の立場に立ってより良いご提案を日々心掛け、精一杯お手伝いさせて頂きます。また、高い入居率や高利回りを誇る弊社のデザイナーズ賃貸戸建(エクリュ)を用いて、お客様の土地の有効活用についてもご提案も行っております。その他定期的に開催している不動産オーナー向けのセミナー(不動産の知識を習得するための勉強会)も開催しておりますので、ぜひ一度参加してみてください。

資格Certification

CPM®(公認不動産経営管理士)/CCIM(認定商業不動産投資顧問)/二級建築士/宅地建物取引士/被災建築物応急危険度判定士/既存住宅状況調査技術者(インスペクション)/RC造耐震診断資格者/賃貸不動産経営管理士/敷金診断士/少額短期保険募集人資格/防火管理士

投資家の方へ収益物件の紹介や収益分析を行っています。CPM(不動産経営管理士)の投資理論、従来のざっくりとした分析ではなくファイナンスの考え方を基に数値分析を行い資産運用のお手伝いします。しっかりと投資の考え方を共有できるよう丁寧に説明させて頂きます。

資格Certification

CPM®(公認不動産経営管理士)/宅地建物取引士/賃貸不動産経営管理士

南浩己
南浩己AM事業部 不動産売買課 リーダー
南浩己
南浩己AM事業部 不動産売買課 リーダー

投資家の方へ収益物件の紹介や収益分析を行っています。CPM(不動産経営管理士)の投資理論、従来のざっくりとした分析ではなくファイナンスの考え方を基に数値分析を行い資産運用のお手伝いします。しっかりと投資の考え方を共有できるよう丁寧に説明させて頂きます。

資格Certification

CPM®(公認不動産経営管理士)/宅地建物取引士/賃貸不動産経営管理士

森田貴大
森田貴大AM事業部 エスコン課

不動産売買仲介やデザイナーズ戸建賃貸「エクリュ」の建築提案を行っております。エクリュについてはお客様の大切な資産である土地に、このエクリュを計画し建築することによってどのような収益を得ることが出来るのかを緻密に検討し、より良いプランをご提案してさせて頂きます。 計画から建築、そして竣工後の入居者募集から日々の管理運営までしっかりサポートさせて頂きます。 資産運用やお持ちの遊休地についての土地活用はぜひお気軽にご相談ください!

資格Certification

宅地建物取引士

〒815-0082
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店休日
年末年始、GW、
夏季休暇

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