土地値以下で販売されていた想定表面利回り15.0%以上の収益アパート

販売価格	1,250万円
表面利回り	15.12%

住 所	福岡市城南区友丘1丁目
築年数	昭和55年（1980年）3月
交 通	地下鉄七隈線「茶山」駅 徒歩17分
建 物	木造2階建
専有面積	20.79㎡/戸当たり
月額賃料	158,500円 ※満室時
年間賃料	1,902,000円 ※満室時
総戸数	6戸

改善前の投資分析

キャッシュフローツリー

自己資金	50万円+諸経費
融資金額	1,200万円
融資期間	15年

潜在総収入（GPI）	1,902,000円
（－）空き室と未回収損	▲612,000円
（＝）純賃貸収入	1,290,000円
（＋）雑収入	0円
（＝）実行総収入（EGI）	1,290,000円
（－）運営費	▲127,955円
（＝）営業純利益（NOI）	1,162,045円
（－）年間負債支払	▲893,870円
（＝）税引前のCF（BTCF）	268,175円

(1) 表面利回り

190.2万（想定年収）÷1,250万（物件価格）＝15.21%

(2) NOI利回り

114.0万（NOI）÷1,405万（物件価格＋諸費用）＝8.11%

(3) CCR（自己資本回収率）

26.8万（BTCF）÷205万（自己資金）＝13.07%

投資分析後に収益改善のためのリフォーム工事

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• 外壁塗装及び共用廊下防水工事
• 2階の2室空室を原状回復程度で見た目をきれいにリフォーム。
• 敷地内の植栽や不要なブロックなどを撤去

その結果、カーブアピール（道路からの見た目の第一印象のが改善）が改善されて満室になりました。

改善後の投資分析 ※2室空室が決まり満室へ！

キャッシュフローツリー

自己資金	485万円 ※リフォーム工事費約280万円は別途自己資金にて
融資金額	1,200万円
融資期間	15年

潜在総収入（GPI）	1,902,000円
（－）空き室と未回収損	0円
（＝）純賃貸収入	1,902,000円
（＋）雑収入	0円
（＝）実行総収入（EGI）	1,902,000円
（－）運営費	▲161,000円
（＝）営業純利益（NOI）	1,741,000円
（－）年間負債支払	▲893,870円
（＝）税引前のCF（ ）	847,130円

(1) 表面利回り

291.6万（想定年収）÷1,250万（物件価格）＝15.35%

(2) NOI利回り

174.1万（NOI）÷1,735万（物件価格＋工事費＋諸費用）＝10.0%

(3) CCR（自己資本回収率）

84.7万（BTCF）÷485.0万（自己資金）＝17.46%

まとめ

投資分析と市場調査を行い、物件に必要な改善を加えて、
改善前のキャッシュフロー 268,175円
から
改善後のキャッシュフロー 847,130円
と収益が向上しました。
またこの物件は土地面積は227.34㎡（68.77坪）あり、土地値以下の価格で販売されていたところにも魅力を感じる物件です！
ワイズプランニングは、オーナーさまの長期で安定した運用を実現のお手伝いをいたします。投資分析や改善アイデアのご相談などお気軽にご相談ください。