不動産投資物件の購入には判断基準となる「ものさし」が必要です

不動産投資の判断基準はありますか？

前回のコラムでは「不動産投資の判断基準」をどのようにしたら良いのか？の投げかけで終わりましたが、
皆様は投資物件を購入する際の判断はどのようにされていますか？

表面利回りが高いから？

立地が良いから？

築浅だから？

ファミリー物件で入居が安定しているから？

自宅から近いから？

不動産会社の方が熱心だから？

RC造だから？

節税できるから？

皆様が物件を購入する際の判断基準をどのようにしているのかが、
しばしば疑問に感じる事があります。

物件購入するにあたっては、ものさしとなる投資判断基準が必要です。

投資する方によって、ものさしは様々だとは思いますが、
自身の投資スタイルに合わせて不動産投資を実践することをお勧めします。
但しそれがしっかりとしたものさしでないと判断を間違えることになります。

 

キャッシュフローの肝となる家賃収入について

ものさしとなるものはいくつかありますが、今回はキャッシュフロー（CF）の収入源となる家賃収入について書いてみます。

 

キャッシュフロー（CF）とは簡単に説明すると【家賃収入－経費－返済】となります。

要は実際の手残り（税引き前）がいくらになるのかを予測することです。

 

家賃収入ですが、販売している物件の物件概要書には満室時の家賃収入の記載があります。

あくまで、満室での家賃収入ですので、現在の入居状況は各入居者の家賃等が記載されている「レントロール」と言われている資料を確認する必要があります。

 

「レントロール」を確認すると総戸数に対して現在何戸入居しているのかが一目で確認する事ができます。

また、気をつけて頂きたいのが入居者の中に高い家賃で入居されている方が時々います。
推測するに築年数が新しい頃から長く入居している為に現在の市場家賃とかけ離れているケースです。
高い家賃で入居されている方が退去すると、現在の市場家賃で入居募集する事になり、基本的に想定していた家賃収入が減少してしまいますので注意が必要です。

 

以上のことから「レントロール」を確認する事は非常に大切であるかがお分かりいただけたと思います。
いくらの家賃で入居しているのか？
入居時期はいつなのか？
学生がターゲットなのか？
社会人がターゲットなのか？等を確認する必要があります。

 

まとめ

実際に入居して頂く家賃がいくらで、入居率が何％で運用できるのかが判断できれば
一般的に使われている満室時の家賃収入で算出した「表面利回り」に惑わされる事なく不動産投資ができるのです。

 

次回は物件を保有する際にかかる『経費』について書いてみたいと思います。

 

ライター：南 浩己　AM事業部 部長
　　　　　

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