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NOI(営業純利益)を理解する

投稿日:2021.07.16

NOIとは

NOIとはNet Operating Incomeの略で日本語に訳すと「営業純利益」が適切な言葉になります。

営業純利益とは物件が生み出す「ネット収入」の事を言います。

 

NOIの算出方法は下記の通りとなります。

NOI(営業純利益) = 総潜在収入(満室時収入) - 空室損・未回収損 - 運営費(物件保有時にかかる経費)

 

表面利回りとの違い

表面利回りはあくまでも満室時の家賃収入から物件価格を割り出したものです。

これでは、空室損も入っていなければ、運営費も入っていませんので、実際の「物件の力」を計る事ができません。

上記のNOIの算出方法では空室損も運営費も入れていますので、本来の「物件の力」を計る事が可能となるのです。

よって、NOIを上げる事が物件の価値を高める事になりますので、いかにNOIを上げる努力をするのかが投資家にとっては大切です。

 

NOIを上げるために

NOI(営業純利益)を上げる一つ目の方法は、実行総収入を上げる事です。

実行総収入を上げるためには、いかに入居促進ができるかと、未収損をいかに少なくするかが重要です。

入居促進を図るためには様々な方法があります。家賃設定・募集方法・物件の美化はされているか?等が

大切になります。未収損については保証会社への加入は当然として管理委託会社との連携が必要です。

 

NOI(営業純利益)を上げる二つ目の方法は、運営費を下げる事です。

現在のエレベーター点検費用、受水槽清掃費用、消防設備点検費用等の運営費が高額になっていないかを確認する必要があります。

これらは一般の方には分かりづらい所もあると思いますので管理委託会社と十分話しをする必要があるでしょう。

 


まとめ

一般的に用いられている表面利回りは一つの指標になるかもしれませんが、あまり意味をなさない指標です。

表面利回りはあくまでも目安ですので、実際の空室損や運営費の数字を把握してNOI(営業純利益)を算出する事がとても大切です。

よって、NOI(営業純利益)は不動産運営により生み出される純粋な収益額が把握されますので、

収益不動産の実力を示す大切な数値であることを理解しておきましょう。

 

 

ライター:南 浩己 AM事業部 部長
     

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