賃貸物件のメンテナンスについて考える！

賃貸アパート、マンションには建物の維持管理が付き物です。

屋根・外壁は勿論、排水管や消防設備、植栽の手入れと様々なメンテナンスが必要となります。物件を長期保有するか、売却の予定があるか等、オーナー様の意向によってメンテナンスのタイミングや方法も変わってきます。

 

メンテナンスのタイミング

新築の場合は建設会社が定期的な点検やメンテナンス実施するケースもありますが、中古物件を購入した場合は建物の状況に合わせていつ何のメンテナンスをするという計画を持って賃貸経営が出来たらベストです。

物件の場所や日当たり、気候によっても劣化のスピードは異なります。

入居中で特に問題が無い場合はついついメンテナンスを先送りしがちですが、問題が発生してからの対処では入居者様へ損害を与えたり、施工に時間がかかり費用が余分にかかるケースも少なくありません。

 

屋根・外壁のメンテナンスについて

代表例として屋根・外壁のメンテナンスについて書かせて頂きます。

塗料の種類によって耐久年数は異なりますが一般的に良く使用されているウレタン塗料、シリコン塗料でも耐久年数は10～15年程です。シーリング材も5～10年で劣化をします。

メンテナンスのタイミングとしては下記のような症状が発生します。

1.  汚れが目立ってくる、塗料の色が褪せてくる
2.  チョーキングが発生する
3.  シーリング材の割れ・劣化
4.  塗膜（塗料の膜）が膨張する、剥がれてくる

段階としては1から4に進行していくイメージで3、4の段階では早期にメンテナンスが必要です。

 

メンテナンスの考え方

新築時の建物を100％とした場合、年数が経過すると共に見た目や性能は徐々に落ちます。80、70％位の段階で定期的に塗装やコーキング打ち替え等メンテナンスを実施した場合は性能は100％に近づき、建物全体の寿命が延びます。

長期で塗装等を実施せず、40、30％位の段階からメンテナンスを行う場合は性能面で十分な事前調査が必要です。屋根・壁の劣化が進んでいる場合、表面材の下に貼られている防水シートや下張材が既に破れていたり、劣化している可能性がありますので表面材のみ綺麗になっても性能面で改善しているとは言えないのです。劣化がかなり進んでいる状態から100％へ近づけようとする場合は大規模な改修が必要で費用もその分高額になりますので結果的に適切なタイミングでメンテナンスを実施した方が良かったという事になるケースも多いです。

 

 

建物の適切なメンテナンスにより、入居者様へ快適な生活環境の提供、そして急なトラブル・出費を回避することが安定的な賃貸経営に繋がっていきます。

 

ライター：多田 敏彦　PM事業部部長
　　　　　

「能力を未来進行形でとらえる」
収益不動産経営の鍵はPM（プロパティマネジメント）にあります。適正な募集条件の設定、物件のメンテナンス、テナントリテンション等、PM業務の幅は広く、オーナー様の考え方や物件に合わせた運用をする必要があります。常にオーナー様目線で私たちにしか出来ない収益最大化を目指します。

所持資格
CCIM（認定商業不動産投資顧問）／CPM®（公認不動産経営管理士）／宅地建物取引士／賃貸不動産経営管理士／相続支援コンサルタント／少額短期保険募集人