不動産投資における利益率について

不動産販売会社が作成した表面利回り（満室想定利回り＝満室想定賃料÷物件価格）では空室や運営費が考慮されていないので不動産経営を行うには大きな失敗をしてしまう可能性があります。

表面利回りも収益物件の投資効率を計るものの一つですが、以前の投稿でお話ししたNOIの数値を基に、さらに投資効率を深く知ることができます。

ここでは収益率のいくつかの種類と単年で見たときの様々な利益率についてご紹介します。

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表面利回りとNOI利回り

①表面利回り

日本では一般的に使われやすい利益率です。通常「利回り」と言えばこの表面利回りを指すことが多いです。

収入は満室時の年間家賃収入を用いており、空室や運営費などは反映されておりません。

表面利回りの算出方法は下記の通りです。

≪GPI（総潜在収入）÷物件価格≫

②NOI利回り

表面利回りと違い、収入は空室損や運営費などを反映させたNOIを用います。

物件自体が持つ力を表した利益率だと言えます。

NOI（営業純利益）を理解する

NOI利回りの算出方法は下記の通りです。

≪NOI（営業純利益）÷物件価格≫

FCRとCCR

①FCR

投資家が、全額自己資金で物件を買った場合の購入諸費用まで含めた利益率のことを指します。

FCRの算出方法は下記の通りです。

（総収益率：Free and Clear Return）≪NOI（営業純利益）÷（物件価格+諸費用）≫

②CCR

例えば、１億円の物件を借入8,000万円、自己資金2,000万円で購入した場合、この2,000万円に対する単年度のリターンを計ったものです。

収入にはＮＯＩ（営業純利益）からＡＤＳ（年間負債支払額）を差し引いたＢＴＣＦ（税引き前キャッシュフロー）を用いますが、所得税等の税金は反映されておりません。

CCRの算出方法は下記の通りです。

（自己資金配当率：Cash on Cash Return）≪BTCF（税引き前ＣＦ）÷自己資金≫

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まとめ

このように目的に応じ、使用する利益率、収入、価値が変わってきます。

投資効率を計る際は多方面から検討する必要があるので、全て必要な考え方だと言えます。

各利益率の算出ができるのは以前のコラムでお話したNOI（営業純利益）や運営費を算出する必要があります。

ただし、これらは全て単年度を切り取った指標です。

不動産投資は単年で完結することは多くありません。

この章で述べた利益率はあくまでも単年度の収益に対するものであります。

実際には複数年に渡る計画が必要となるため、これらと合わせて投資期間全体を見た指標が必要である事は注意が必要です。

 

 

ライター：南 浩己　AM事業部 部長
　　　　　

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