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高利回りの郊外物件の投資分析は”損益分岐入居率”が大切(久留米市田主丸町の事例)

投稿日:2022.01.24
販売価格 3,000万円
表面利回り 15.52%
住 所 久留米市田主丸町
築年数 平成2年5月・平成3年5月
交通 西鉄バス「唐島」停徒歩6分
建 物 軽量鉄骨造2階建
専有面積 50.78㎡/戸当たり
月額賃料 388,000円 ※満室時
年間賃料 4,656,000円 ※満室時
総戸数 8戸

キャッシュフローツリー

自己資金 600万円+諸経費
融資金額 2,400万円
融資期間 15年
潜在総収入(GPI) 4,656,000円
(-)空き室と未回収損 ▲931,200円
(=)純賃貸収入 3,724,800円
(+)雑収入 0円
(=)実行総収入(EGI) 3,724,800円
(-)運営費 ▲557,183円
(=)営業純利益(NOI 3,167,617円
(-)年間負債支払 ▲1,853,305円
(=)税引前のCF(BTCF 1,1314,312円

(1) 表面利回り

465.6万(想定年収)÷3,000万(物件価格)=15.52%

(2) NOI利回り

316.7万(NOI)÷3,000万(物件価格+諸費用)=10.55%

(3) CCR(自己資本回収率)

131.4万(BTCF)÷850万(自己資金)=15.45%

まとめ

今回の事例物件は久留米市内ではありますが、郊外エリアに立地した3DK×4戸の2棟物件です。

弊社では市場含めて投資分析を行った結果、充分に投資エリアとして妥当と判断した案件です。

 

諸費用のみでの購入でも充分に運用は可能でしたが昨今の融資情勢を踏まえて売買価格に対して2割の自己資金を出しています。

 

結果、損益分岐入居率は51.77%となり、実際にはありませんが万が一入居が半分になっても運用可能です。

※損益分岐入居率(BER)={運営費(OPEX)+年間返済支払額(ADS)}÷総潜在収入(GPI)

 

更に自己資金を850万円投下した利回り(CCR)は15.45%の運用実績となる見込みです。

 

 

ワイズプランニングでは郊外の物件でも投資として成り立つかどうか市場分析踏まえて運用のお手伝いを行いますので、中心地はもちろん、郊外の物件でもご相談下さい。

 

 

 

ライター:南 浩己 AM事業部 部長
     

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