物件購入における投資判断

表面利回りが同じ物件を比較してみます

日々投資物件を探しながらお客様への物件紹介を行っております。

その中で感じた事、皆様はどのように物件購入の判断をされていますでしょうか？

 

本日は事例を基に物件比較を行ってみたいと思います。

〇物件事例①

•   販売価格：70,000,000円
•   表面利回り：8.1％
•   住所：福岡市南区
•   築年月：平成25年
•   建物：木造2階建て
•   年間賃料：5,700,000円
•   総戸数：6戸（1LDK）

 

〇物件事例②

•   販売価格：140,000,000円
•   表面利回り：8.1％
•   住所：宗像市
•   築年月：平成5年
•   建物：RC造4階建て
•   年間賃料：11,420,000円
•   総戸数：16戸（3LDK）

 

物件事例①、物件事例②の物件ともに表面利回り8.1％の物件です。

物件事例①は福岡市の平成25年築、木造物件

物件事例②は宗像市の平成5年築ＲＣ物件です。

単純に比較すると同じ利回りで築年数が浅い方の福岡市にある物件が魅力に感じるようにも思えますが各々の物件をキャッツフローツリーを用いて投資分析してみます。

 

キャッシュフローツリーにて比較

〇物件事例①

• 自己資金：12,420,.000円
• 融資金額：62,000,000円
• 融資期間：23年

 

＜キャッシュフローツリー＞

総潜在収入（ＧＰＩ）    5,700,000円

（―）空室と未回収損    ▲285,000円

（＝）純賃貸収入        5,415,000円

（＋）雑収入                    0円

（＝）実行総収入（EGI） 5,415,000円

（―）運営費             1,053,035円

（＝）営業純利益（ＮＯＩ ）4,361,965円

（―）年間負債支払     ▲3,640,413円

（＝）税引き前のCF（BTCF） 721,552円

 

〇物件事例②

• 自己資金：24,550,.000円
• 融資金額：125,000,000円
• 融資期間：28年

 

＜キャッシュフローツリー＞

総潜在収入（ＧＰＩ）    11,424,000円

（―）空室と未回収損    ▲571,200円

（＝）純賃貸収入        10,852,800円

（＋）雑収入                    0円

（＝）実行総収入（EGI） 10,852,800円

（―）運営費             1,930,686円

（＝）営業純利益（ＮＯＩ ）8,922,114円

（―）年間負債支払     ▲6,445,892円

（＝）税引き前のCF（BTCF） 2,476,522円

投資分析の結果

上記のキャッシュフロツリからの投資結果は下記の通りとなります。

〇物件事例①

• FCR（総収益率）5.86％
• Ｋ％（ローン定数）5.87％
• CCR（自己資本配当率）5.81％
• LDV（借入金割合）88.57％
• DCR（借入償還余裕率）1.20％
• ＢＥＲ（損益分岐入居率）82.34％

 

〇物件事例②

• FCR（総収益率）5.97％
• Ｋ％（ローン定数）5.16％
• CCR（自己資本配当率）10.09％
• LDV（借入金割合）89.29％
• DCR（借入償還余裕率）1.38％
• ＢＥＲ（損益分岐入居率）73.32％

 

まとめ

物件事例①と物件事例②を比較した結果、大きく数字に違いが見えるのはCCR、DCR、BERになります。

CCRは投資した自己資金に対する利回りを表すもので「自己資金利回り」と呼ばれるものです。

DCRはローン借入れの「安全性」の指標になります。エリアによって異なりますが、1.3以上が理想かと思います。

BERは損益分岐入居率で80％以下であれば空室率に余裕があるかと思います。

 

物件事例①は木造のため融資期間が23年となり投資分析としては若干厳しい結果になりました。

物件事例②はRC造で融資期間が28年となり投資分析上では良い数字が出ています。

 

上記分析表は建物構造による融資期間であったり、エリアによる入居率によって大きく異なってきますので、一概に上記の数値で判断するのは難しいかと思います。

また投資家によって購入の目的も異なってくるかと思います。

一般的な表面利回りに惑わさられることなく、しっかりとした投資分析をもって物件購入の判断をする事をお勧め致します。

購入に迷った際には信頼できる不動産会社へのご相談をお勧め致します。

 

ライター：南 浩己　AM事業部 部長
　　　　　

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