この時代に不動産管理会社に求められる役割は⁉

不動産投資において、安定した収益を生み出し、物件価値を維持・向上させるためには「管理」が欠かせません。
しかし、「管理会社の業務内容って実際どこまでやってくれるの？」「どんな会社を選べばいいのか分からない」といった疑問や不安をお持ちのオーナー様・投資家の方も多いのではないでしょうか。

本コラムでは、物件オーナー様の大切な資産を守り、収益性を高めるために管理会社が果たすべき役割や、信頼できる管理パートナーの選び方について、分かりやすくご紹介していきます。

1.なぜ今、管理が重要なのか⁈

不動産は「所有して終わり」ではなく、「運用してはじめて収益を生む資産」です。とくに近年では、空室率の上昇、入居者ニーズの多様化、法改正への対応など、物件を「適切に管理すること」の重要性がかつてないほど高まっています。

収益物件のパフォーマンスを左右する要因は、立地や築年数だけではありません。日々のメンテナンスや入居者対応、家賃滞納への対策、設備トラブルへの迅速な対応、さらには建物の長期修繕計画や資産価値を下げないための予防的な手入れなど、すべてが「管理」というキーワードに集約されます。

たとえば、空室が続く物件でも、入居者のターゲットを絞り、適切な賃料設定と広告戦略で早期成約が可能になります。また、民法改正や賃貸借契約のトラブルに対応するには、法的知識と実務経験が不可欠です。

つまり、「管理」は単なる維持ではなく、“収益の最大化”と“リスクの最小化”を実現するための経営戦略の一部です。オーナーの資産を守り、育てていくために、今こそ管理体制を見直すべきタイミングと言えるでしょう。

2.PMとAMの違い、役割について⁈

不動産運用における「管理」と一口に言っても、その業務には大きく分けて PM（プロパティマネジメント） と AM（アセットマネジメント） という2つの役割があります。この違いを理解することは、オーナー様が物件の運用戦略を的確に設計し、信頼できるパートナーを選ぶうえでも非常に重要です。

■ 賃貸管理（PM：プロパティマネジメント）の役割

PMは、物件の“日常運用”に関する実務全般を担う管理業務です。具体的には以下のような内容が中心です。

• 入居者募集（賃料査定・広告出稿・内見対応など）
• 契約関連業務（入居前審査・契約の締結・更新業務・退去手続き）
• 家賃請求・滞納督促・オーナーへの送金
• クレーム・トラブル対応（騒音・設備不具合・水漏れなど）
• 定期清掃・点検・保守管理
• 修繕対応（小修理から大規模改修の手配）

いわばPMは、オーナーの代理として現場を動かす「現場監督」であり、物件の収益を支える“土台”とも言える存在です。

■ 資産管理（AM：アセットマネジメント）の役割

一方、AMはより上流の視点から、物件の収益性や資産価値を最大化する戦略立案・実行を担います。

• 収支計画・中長期的な投資戦略の立案
• リーシング戦略の設計（賃料改定やテナント構成の最適化）
• バリューアップ提案（リノベーション、用途変更など）
• 資産売却・出口戦略の立案・実行
• 物件ポートフォリオ全体の管理・評価

AMは、いわば不動産の「経営者」に近い立場です。単なる維持ではなく、「どう資産を成長させていくか」に主眼を置いた視点で動きます。

3.管理の質が収益を変える⁈

信頼できる管理会社は、ただルーティン業務をこなすだけではありません。物件の価値を高め、オーナーの手間とリスクを最小限に抑えるために、「実効性ある運用ノウハウ（ベストプラクティス）」を積み重ねています。ここではその代表的な3つをご紹介します。

① 入居者対応・トラブル解決の迅速化

入居者からの「騒音がうるさい」「設備が壊れた」といった連絡への対応が遅れると、退去率の上昇や口コミ評価の低下につながります。24時間対応やITツールによる通報受付などを活用し、トラブルを即時に把握・対応することが必要です。

また、入居者との信頼関係を築くことは、長期入居や再契約率の向上にも直結します。（テナントリテンション）

② 定期点検と予防的な修繕投資の徹底

建物は経年によって確実に劣化しますが、大きな損傷や設備故障が発生する前に “予防的にメンテナンスする”ことが、結果的にコスト削減につながります。

たとえば、以下のような事例が挙げられます：

• 年1〜2回の給排水設備点検 → 漏水事故のリスク回避
• 外壁や屋上防水の定期点検 → 雨漏りや資産価値の低下を未然に防止

このような計画的な管理は、「高額な突発修繕」からオーナーを守る最大の防御策です。

③ クレーム・契約管理を法令に即して運用

管理業務では、宅建業法、借地借家法、民法などの法令を適切に理解し、運用に反映させることが不可欠です。特に以下のような業務では、法的な対応スキルが質の差を生みます。

• 原状回復や敷金精算時のトラブル予防
• 高齢者・外国人・子育て世帯など多様な入居者対応
• 賃貸借契約書の内容適正化（2020年の民法改正にも対応）

プロフェッショナルな管理会社は、弁護士や専門家とも連携しながら、常にリスクを事前にコントロール。オーナーにとっても「安心して任せられる」存在となります。

 

物件の稼働率や収益は、地道な管理の積み重ねで大きく変わります。
表面的な対応ではなく、「先を読んだ行動」ができる管理会社こそ、資産運用のパートナーとして選ぶべき存在です。

弊社ではオーナー様の収益最大化を目的としてPM部署・AM部署共に日々業務にあたっております。物件の管理や不動産投資に関してご不安やお困りごと等ございましたら弊社までお気軽にお問い合わせ下さい！

ライター：多田 敏彦　AM事業部部長
　　　　　

「能力を未来進行形でとらえる」
入社して16年間PM業務に携わってきました。物件の保有においては適切に運用が出来るかという点が非常に重要となります。

幅広いPMの業務で培った経験と目線で収益物件の分析から運用までサポートをいたします。オーナー様のパートナーとなり私たちにしか出来ない収益最大化を目指します。

所持資格
CCIM（認定商業不動産投資顧問）／CPM®（公認不動産経営管理士）／宅地建物取引士／賃貸不動産経営管理士／相続支援コンサルタント／少額短期保険募集人／賃貸住宅メンテナンス主任者