【続編】NOI（営業純利益）とは何か？不動産投資における本当の収益力を見極める

前回のコラムでは、不動産投資における「NOI」について触れましたが、今回はその続編として、NOIとは何か、そしてなぜ重要なのかをより深掘りしていきたいと思います。

前回のコラムはこちら

 

1.そもそもNOIとは？

NOIとは、「Net Operating Income（営業純利益）」の略で、不動産投資における実質的な収益力を示す指標です。

具体的には、以下のように算出されます。

NOI ＝ 総潜在収入（満室時家賃）
　　　－ 空室損・未回収損
　　　＋ 雑収入
　　　－ 運営費（清掃費・共用電気水道代・各設備の点検費用・管理費・修繕積立金・固定資産税など）

さらに、NOIを不動産の取得価格で割ることで、NOI利回りを算出します。

NOI利回り ＝ NOI ÷ 不動産取得価格

このNOI利回りこそが、その物件が実際にどれだけ収益を上げられるかを示す、よりリアルな投資判断材料なのです。

 

2.表面利回りとのギャップに注意

例えば、以下のような中古区分マンションがあったとします。

• 販売価格：1,500,000円
• 年間家賃収入：300,000円（月額25,000円）
• 表面利回り：20％（300,000円 ÷ 1,500,000円）

 

一見すると高利回りの優良物件に見えますが、実際の運営費を見てみると次の通りです。

• 年間運営費（管理費・修繕積立金・固定資産税等）：252,000円（月額21,000円）
• 実際の年間収入：300,000円－252,000円＝48,000円
• NOI利回り：48,000円 ÷ 1,500,000円＝約3.2％

 

表面利回りは20％でも、NOI利回りはわずか3.2％と、大きな差があることが分かります。

これは、運営費が高くなりがちな区分マンションの典型的な例です。

 

3.なぜNOIが重要なのか？

不動産投資初心者の中には、表面利回りだけを見て物件を購入し、後になって「思ったより手残りが少ない」と感じる方も少なくありません。

実際には、運営費や空室リスクが収支に大きく影響するため、以下のような要因をしっかり考慮する必要があります。

• エリア特性（都市部か郊外か）
• 築年数
• 間取りや設備の状態
• 建物の構造・管理状況
• 入居率の推移や空室リスク

 

特に「空室損」は予測が難しく、エリアや物件の特性に大きく左右されます。

中心地であれば入居率は高い傾向にありますが、郊外や築古物件になると将来的なリスクが増すため、空室率が90％か80％かという違いだけでもNOIに大きく影響します。

 

4.まとめ：表面利回りではなく「NOI利回り」を見る

不動産投資を成功させるためには、表面的な利回りに惑わされず、NOI利回りという実質的な収益性をしっかり見極めることが重要です。

収支の「リアルな姿」を理解するためにも、必ずNOIを算出し、本当に収益が見込める物件なのかを慎重に判断していきましょう。

 

ご希望であれば、「NOIを高めるための施策」や「エリア別の空室リスク分析」などもご紹介できます。

ご興味があればお知らせください。

 

 

ライター：南 浩己　AM事業部 部長
　　　　　

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