NOI率とは？投資判断に欠かせない“収益性のモノサシ”とは

前回のコラムでは、「NOI（営業純利益）」がなぜ重要なのかをお伝えしました。

【続編】NOI（営業純利益）とは何か？不動産投資における本当の収益力を見極める

表面利回りだけでは見えない、実際の収益力を測るうえでNOIは欠かせない指標です。

 

今回は、NOIと深く関係する「NOI率」について掘り下げてみたいと思います。

NOI率とは？

NOI率とは、満室時の家賃収入（＝満室賃料）に対するNOIの割合を表した指標です。
たとえば、ある物件の満室賃料が年間1,000万円だとして、そこから空室損や運営費（管理費・修繕費・共用設備維持費など）を差し引いたNOIが700万円だった場合、NOI率は以下の通りとなります。

NOI率＝NOI ÷ 満室賃料 × 100
＝ 700万円 ÷ 1,000万円 × 100 ＝ 70％

この「70％」という数字が、その物件の実質的な収益力を表していることになります。

 

表面利回り×NOI率＝NOI利回り

NOI率がわかると、より精度の高い「NOI利回り」も算出できます。

仮に表面利回りが8％の物件でも、NOI率が70％であれば、NOI利回りは下記のようになります。

NOI利回り＝表面利回り × NOI率
＝ 8％ × 70％ ＝ 5.6％

つまり、「表面利回りが高いからといって実際に手元に残る利益が多いとは限らない」ということです。
これは、実際に物件を運用し始めた投資家の方々が直面しやすいギャップでもあります。

 

NOI率を構成する要素：空室率と運営費率

NOI率は以下のように構成されています。

NOI率 ＝ 1 − 空室率 − 運営費率

例えば、空室率が10％、運営費率が20％であれば、
NOI率＝1−0.10−0.20＝70％となります。

重要なのは、空室率・運営費率が物件によって大きく異なるという点です。
具体的には、

• 築年数が古い物件ほど修繕費が増えやすい
• 木造よりもRC（鉄筋コンクリート）造の方が管理費が高くなる傾向
• エレベーターや受水槽があると維持費がかさむ
• 単身者向けとファミリー向けでは空室率に差がある

 

など、様々な要因がNOI率に影響します。

 

NOI率の実データをどこで確認できるのか？

では、物件を選ぶ際に「その地域のNOI率」がどれくらいかをどう把握すればよいのでしょうか？

そこで参考になるのが、IREM JAPANが実施している「全国賃貸住宅実態調査（NOI率調査）」です。

この調査では、地域別・物件種別ごとにNOI率（＝空室率＋運営費率）を公表しています。

 

福岡県の最新NOI率（2025年調査）

• 対象：1棟物件・非木造
• 空室率：約2.46％
• 運営費率：25.18％
• ⇒ NOI率＝73.64％

 

このデータは、IREM JAPAN会員を中心とした、比較的良好な管理状態の物件が対象となっており、ややポジティブ寄りにバイアスがかかっている点には留意が必要です。

しかし、エリアや物件種別の傾向をつかむモノサシとしては十分に活用できます。

 

まとめ：NOI率は「収益性の地図」

不動産投資では、見かけの利回りではなく「本当にどれだけ利益が出るのか」を把握することが極めて重要です。
NOI率を正しく理解すれば、物件ごとの運営リスクも見えやすくなり、収益予測の精度も上がります。

弊社でも、IREM JAPANのNOI率調査データや、自社での実運用実績を活用しながら、投資家の皆様が適切な判断ができるようサポートしています。
物件選定に迷った際は、ぜひNOI率に着目してみてください。

 

 

 

ライター：南 浩己　AM事業部 部長
　　　　　

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