買ってから後悔しない！不動産投資の物件調査と購入前チェックリスト

前回の記事では、『不動産投資の融資とは？初心者が知るべき資金調達の基本と銀行選びについて』についてお話をさせていただきました。
第5回では「買ってから後悔しないために！物件調査と購入前のチェックリスト」についてお話します。

初心者でも失敗しないための見るべきポイントをプロが解説します。

 導入：「買ってからでは遅い」が不動産投資の鉄則

不動産投資は、購入前の情報収集が命です。
「見た目がキレイだったから」「営業マンの説明が丁寧だったから」という理由だけで物件を買ってしまうと、後から知らなかったでは済まされない事態に発展することもあります。
今回は、不動産投資初心者が押さえておきたい「物件調査の基本」と「購入前のチェックリスト」を、具体的に紹介します。

STEP1：現地調査で物件のリアルを知る
まずは、現地に足を運ぶことが基本中の基本です。写真や図面だけでは分からないリアルな情報がたくさんあります。

【内見時に見るべきポイント】
• 外観や屋根に劣化・ヒビ割れはないか？
• ゴミ置き場・ポスト周辺が清潔か？
• 共用部（階段・廊下・手すりなど）の清掃状況
• 周辺環境の騒音・臭気・治安（夜にも見に行くのがベスト）
• 日当たり、風通し、周囲の建物の圧迫感
特に築古物件では、建物の状態と修繕履歴を必ず確認しましょう。

 

STEP2：レントロールと管理状況をチェック

レントロール（賃貸条件一覧）は、家賃収入の安定性を見るための重要資料です。
【チェックポイント】
• 賃料にバラつきがないか（同じ間取りでも差がある？）
• 長期空室がある部屋は？（原因の想定を）
• 入居者の属性（学生／高齢者／法人など）
• 家賃滞納の履歴がないか
• 管理費・修繕積立金の未納はないか
また、管理会社の対応状況（レスポンス・苦情対応など）も、周囲の不動産業者からヒアリングしておくと安心です。

 

STEP3：法的・構造的な問題を確認

物件には、目に見えない法的リスクが潜んでいる場合もあります。
項目 注意点
建ぺい率・容積率 オーバーしていないか？増築できるか？
再建築の可否 接道要件を満たしているか？（再建築不可に注意）
用途地域 住宅用途に適しているか？騒音施設が隣接していないか？
土地の権利関係 所有権？借地権？共有名義になっていないか？
役所や法務局での物件調査や謄本の確認は、初心者でも専門家のサポートを得て行うことが可能です。

 

STEP4：設備・インフラの状態も忘れずに

見落としがちなポイントが、設備の劣化・インフラ状況です。
【確認項目】
• 給排水管の劣化具合（漏水履歴があるか）
• 電気・ガスの容量（リフォーム対応可能か）
• エレベーターの有無と保守状況（費用もチェック）
• 駐車場・バイク置き場の稼働率（満車？空きだらけ？）

設備が古い場合は、修繕費の見積もりを事前に取っておくことでキャッシュフローを正確に把握できます。

 

STEP5：購入までの流れと心構え

調査を終えたら、いよいよ購入手続きへ。
【基本の流れ】
1. 購入申込書提出（価格交渉もこのタイミングで）
2. ローンの事前審査
3. 売買契約の締結
4. ローン本申込・承認
5. 残金決済・引渡し

売買契約書の内容は難解ですが、重要事項説明書とあわせて、必ず理解したうえで署名することが鉄則です。

まとめ：事前調査はリスク管理と利益最大化の両方になる

物件の見た目や利回りだけで判断するのではなく、内部の状態・周辺の需要・法的な安全性まで含めてチェックすることが、不動産投資の成功には欠かせません。
調査を怠った人は失敗しやすく、きちんと調べた人は失敗しにくい。それがこの世界のリアルです。
そうは言っても最初から、事前調査は難しいのも現実です。
弊社では、無料で物件購入相談も受けておりますので、お気軽にご相談ください。

 

📌 次回予告（第6回）
「自主管理 or 委託？賃貸経営を成功に導く“管理の基礎とは」

ライター：敷田 航匠　AM事業部
　　　　　

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