2026年不動産融資はどうなる？

金利上昇時代に「勝てる投資家」がやっている判断とは

 

これまで長く続いてきた「低金利時代」が終わり、金利上昇を前提にした投資判断が求められる時代に入っています。

実際に金融機関との面談でも、以前と比べて審査の見方が変わってきていることを感じている方も多いのではないでしょうか。

本記事では、2026年4月現在の不動産融資の状況と、これから投資家が意識すべきポイントについて解説します。

金利は今後も「上がる前提」で考える時代へ

2026年現在、日本銀行は段階的に政策金利を引き上げており、市場全体としては金利上昇局面に入っています。

特に不動産投資向けの融資は、住宅ローンよりも早く影響を受けやすく、すでに多くの金融機関で金利水準が見直されています。

例えば、

• これまで：2％台前半
• 現在：2％台後半〜3％台前半
• 今後：3％台中盤を想定する金融機関も増加

という動きが現実に起きています。

つまり、これからの不動産投資では「低金利だから買う」ではなく「金利が上がっても回るか」で判断する

この考え方が非常に重要になります。

金利が上がると「買える価格」が下がる

金利上昇の影響は、単に返済額が増えるだけではありません。

実は一番大きいのは、同じ収入でも借りられる金額が減るという点です。

例えば、

• 金利2.0％
• 金利3.0％

この1％の差だけで、数百万円〜1,000万円以上借入可能額が変わることもあります。

その結果として起きるのが、

• 物件価格の調整
• 利回り重視の投資への回帰
• 融資条件の厳格化

です。

これは決して「不動産投資が悪い時代」になったという意味ではありません。
むしろ、本当に利益が出る物件だけが選ばれる時代になったと言えます。

これからの投資家に求められる3つの視点

今後は、次の3つを明確にしている投資家ほど、融資が通りやすく、失敗もしにくくなります。

① 金利が1％上がっても利益が出るか

最も重要なポイントです。

例えば、

• 今は利益が出ている
• しかし金利が1％上がると赤字になる

このような物件は、今後リスクが高くなります。

逆に、

金利が上がってもキャッシュフローが残る物件は、金融機関からの評価も高くなります。

② 出口戦略が明確か

金融機関は今、「買った後どうするのか」を非常に重視しています。

例えば、

• 何年後に売却するのか
• 長期保有するのか
• 借入残高はどう減っていくのか

この説明ができるかどうかで、融資判断が大きく変わるケースが増えています。

③ 自己資金の考え方

ここも重要な変化です。

以前は、フルローン・オーバーローンも比較的組みやすい時期がありました。

しかし現在は、

• 自己資金をどれだけ入れるか
• 緊急時の余力があるか

をより重視する金融機関が増えています。

2026年は「選別の時代」

これからの不動産投資は、

• 誰でも利益が出る時代
  ではなく
• 正しく判断した人が利益を出す時代

に入っています。

しかしこれは裏を返せば、

しっかりと数字を見て投資できる人にとっては、チャンスが増える時代でもあります。

特に現在は、

• 金利上昇を警戒して売却するオーナー
• 融資が難しくなり参入を控える投資家

が増えており、

良い物件が市場に出やすくなる局面

に入りつつあります。

まとめ

• 不動産融資の金利は今後も上昇方向で推移する可能性が高い
• 「低金利前提」の投資判断は通用しにくくなっている
• 金利が上がっても回る物件かどうかが重要
• 2026年は「選別の時代」であり、同時に「チャンスの時代」でもある

ライター：南 浩己　AM事業部 部長
　　　　　

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