近年、不動産オーナーを取り巻く環境は大きく変化しています。
金利上昇、建築費高騰、税制改正など、これまでとは異なる局面に入ってきました。

その中でも、今後特に注意が必要とされているのが「ナフサ価格の上昇」です。

「ナフサ」と聞いても、不動産とは無関係に感じる方も多いかもしれません。
しかし実際には、賃貸経営や建物維持に大きな影響を与える重要な原料なのです。

住宅で使用される代表的なナフサ製品

• ビニールクロス（壁紙）
• クッションフロア
• ユニットバス
• 洗面化粧台
• 温水洗浄便座
• 塩化ビニル管
• 電線被覆材
• 断熱材
• 塗料
• 接着剤
• シーリング材 など

 

つまり、ナフサ価格の上昇は、建築費や修繕費の上昇に直結するということです。

不動産オーナーに起こる3つの影響

① 大規模修繕費の高騰

現在、中東情勢の緊迫化などを背景に、「ナフサショック」とも呼ばれる原料価格高騰が懸念されています。

特に影響が大きいのが、大規模修繕工事です。

影響を受けやすい工事

• 外壁塗装
• 屋上防水
• シーリング工事
• 配管交換
• 共用部改修

これらはナフサ由来の材料を大量に使用するため、工事価格へ直接影響します。

実際に、外壁塗装や防水工事については、従来より40％程度値上がりする可能性も指摘されています。

例えば、これまで1,000万円で出来ていた修繕工事が、1,300～1,400万円になるケースも十分考えられます。

② 修繕工事の“遅延リスク”

怖いのは価格上昇だけではありません。

原料不足によって、

• 工事の受注制限
• 納期遅延
• 材料不足

などが発生する可能性があります。

つまり、

「雨漏りしているのに工事できない」
「設備交換したいのに納期が半年待ち」

という状況も起こり得ます。

賃貸経営では、修繕対応の遅れが、

• 入居率低下
• クレーム増加
• 資産価値低下

へ直結します。

特に築20年以上の物件を保有されているオーナー様は、早めの修繕計画見直しが重要になってきます。

③ 設備機器の値上げ・供給不安

住宅設備機器にも影響が出始めています。

実際に、住宅設備メーカーでは、

• 価格改定
• 納期調整
• 受注制限

などの発表も出ています。

エアコン・トイレ・浴室設備などは、空室対策にも直結する設備です。

例えば、

• エアコン交換費用増加
• 原状回復費上昇
• リフォーム費高騰

などにより、1室あたりの再商品化コストが今後さらに上昇する可能性があります。

今後の不動産経営で重要になる考え方

“安い時代”は終わった

これまでは、

• 低金利
• 建築費安定
• 修繕コスト安定

という環境が続いていました。

しかし現在は、

• 金利上昇
• 建築費高騰
• 修繕費高騰
• 税制改正

など、不動産オーナーにとって厳しい変化が同時進行しています。

つまり今後は、

「買えば利益が出る時代」ではなく、
「維持管理と出口戦略が重要な時代」

へ移行していると言えます。

今後オーナーが取るべき対策とは？

① 修繕計画を前倒しで見直す

特に、

• 外壁塗装
• 防水工事
• 設備更新

については、先送りが逆にコスト増になる可能性があります。

「数年後にやろう」が、

• 工事費1.5倍
• 職人不足
• 着工待ち

になる可能性もあるため、注意が必要です。

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② キャッシュフローの再確認

今後は、

• 金利上昇
• 修繕費上昇
• 空室リスク

を踏まえた運営が必要です。

特に、

• 変動金利
• 築古物件
• 利回り重視で購入した物件

については、将来的な収支シミュレーションを再確認しておくことをおすすめします。

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③ “出口戦略”を早めに考える

今後は、

• 維持コスト増
• 修繕負担増
• 相続対策

なども含めて、「いつ売却するか」も重要になります。

不動産は「持ち続ける」だけでなく、

• 売却
• 組み換え
• 法人化
• 相続対策

を含めた総合的な戦略が必要な時代になっています。

まとめ

“ナフサ”は、一見すると不動産とは無関係に思える言葉かもしれません。

しかし実際には、

• 修繕費
• 建築費
• 設備交換費
• 空室対策コスト

など、不動産経営に大きな影響を与える重要な要素です。

これからの時代は、

「修繕が必要になってから考える」

ではなく、

「将来のコスト上昇を見越して先回りする」

ことが、不動産経営において非常に重要になります。

特に福岡エリアでも、建築費や設備価格は上昇傾向にあります。
今後の資産防衛・相続対策・収支改善のためにも、一度ご自身の保有不動産を見直してみてはいかがでしょうか。

ライター：多田 敏彦 不動産事業部 統括部長
　　　　　

「能力を未来進行形でとらえる」
入社して18年が経ちますが、16年間PM業務に携わってきました。物件の保有においては適切に運用が出来るかという点が非常に重要となります。

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所持資格
CCIM（認定商業不動産投資顧問）／CPM®（公認不動産経営管理士）／宅地建物取引士／賃貸不動産経営管理士／管理業務主任者／相続支援コンサルタント／少額短期保険募集人／賃貸住宅メンテナンス主任者