エアコン2027年問題とは？賃貸オーナー・不動産投資家が今から考えるべき設備更新リスク

近年、「エアコン2027年問題」という言葉を目にする機会が増えています。
賃貸物件を所有するオーナー様や不動産投資家の方にとって、エアコンは単なる家電ではなく、入居者満足度・修繕費・空室対策に直結する重要な設備です。

特に築年数が経過したアパート・マンションでは、10年以上使用しているエアコンが複数台あるケースも少なくありません。
2027年以降、省エネ基準の見直しや冷媒規制の流れにより、エアコンの価格・修理対応・更新タイミングに影響が出る可能性があります。

本記事では、エアコン2027年問題の概要と、不動産オーナー・投資家が今から確認しておきたいポイントを解説します。

エアコン2027年問題とは？

2027年4月から、エアコンに関する新たな省エネ基準、いわゆる2027年度基準が始まります。これは省エネ・非化石転換法に基づくトップランナー制度によるもので、エアコンの省エネ性能向上を目的としたものです。資源エネルギー庁も、2027年4月からエアコンの新たな省エネ基準が開始されると説明しています。

ただし、ここで誤解してはいけないのは、2027年4月になったら現在使っているエアコンが使えなくなるわけではないという点です。資源エネルギー庁は、現在使用しているエアコンについては引き続き使用できると説明しています。

2027年問題とは、古いエアコンが一斉に使えなくなる問題ではありません。
しかし、今後の省エネ基準強化や冷媒規制の流れにより、エアコンの買い替え費用・修理対応・製品選びに影響が出る可能性があるため、賃貸経営では早めの確認が必要です。

不動産オーナーに関係する3つのポイント

① エアコン本体価格が上がる可能性

新しい省エネ基準への対応により、省エネ性能の高い機種が増えていくと考えられます。資源エネルギー庁も、販売価格は需要と供給、性能、素材価格、製造・輸送コストなど複数の要因で決まるとしつつ、省エネ性能の向上に伴い販売価格が上がる可能性があると説明しています。

賃貸物件では、ワンルーム・1K・1LDKなどに設置される6畳〜10畳用のエアコンが多く、1棟で複数台をエアコンを設備品として管理しているオーナー様も多数おられると思います。

例えば、10戸のアパートで各戸に1台ずつエアコンがある場合、1台あたりの更新費用が数万円上がるだけでも、全体では大きな修繕費になります。

② 古いエアコンは修理より交換になる可能性が高い

2027年度基準そのものによって、現在のエアコン修理ができなくなるわけではありません。資源エネルギー庁も、2027年度基準により現在使用中のエアコン修理ができなくなることはないと説明しています。

ただし、賃貸経営の現場では、製造から10年以上経過したエアコンは、部品供給や修理費用の面から「修理より交換」の判断になることが多くなります。メーカーごとに製造終了後の部品保有期間が設定されており、詳細は製造年月やメーカー確認が必要です。特に賃貸物件では、入居中にエアコンが故障すると、夏場・冬場は緊急性の高いクレームにつながります。
「壊れてから交換する」対応だけでは、工事業者の繁忙期と重なり、入居者対応が遅れるリスクがあり、注意が必要です。

③ 冷媒規制の流れも無視できない

エアコンには「冷媒」と呼ばれるガスが使われています。古い機種ではR410A、新しい機種ではR32などが使われています。

経済産業省の指定製品制度では、家庭用エアコンの主な冷媒としてR410A、R32が示されており、R410AのGWPは2090、R32のGWPは675とされています。GWPとは地球温暖化への影響度を示す数値です。

また、業務用エアコンやビル用マルチエアコンについても、製品区分ごとに環境影響度の目標値・目標年度が設定されています。賃貸マンションや事業用物件、店舗物件を所有している場合は、家庭用エアコンだけでなく、業務用空調の更新計画も確認しておく必要があります。

賃貸経営における具体的なリスク

① 突発的な修繕費が増える

古いエアコンを複数台抱えている場合、1台ずつ故障するたびに対応していると、修繕費の見通しが立てづらくなります。

特に築15年〜25年程度の物件では、エアコン以外にも給湯器、換気扇、インターホン、水栓、照明器具などの設備更新が重なる時期です。

エアコンだけを個別に考えるのではなく、長期修繕計画の一部として設備更新を考えることが重要です。

② 夏場・冬場の故障は入居者クレームに直結する

エアコン故障は、入居者からのクレームの中でも緊急性が高い設備トラブルです。
特に真夏に冷房が使えない場合、入居者満足度の低下だけでなく、対応の遅れによって管理会社・オーナーへの不信感につながることもあります。賃貸経営では、エアコンは「壊れたら交換すればよい設備」ではなく、入居者の生活品質を支える重要設備です。

③ 空室対策にも影響する

空室の内見時に古いエアコンが設置されていると、室内がきれいにリフォームされていても、設備面で古い印象を与えてしまうことがあります。

特に単身者向け物件では、エアコンは入居者にとって重要な設備です。

新品エアコン設置済み
省エネエアコン導入済み
全室エアコン交換済み

といった訴求は、募集時の印象改善にもつながります。

省エネ性能の高いエアコンは、本体価格が高くなる可能性がある一方で、電気代削減効果が期待できます。

資源エネルギー庁の試算では、2027年度基準を満たした製品は、2010年度基準と比べて、6畳用エアコンで年間約2,760円、14畳向けエアコンで年間約12,600円の光熱費削減効果が期待されるとされています。

賃貸物件の場合、電気代を負担するのは入居者であることが一般的です。
そのため、省エネエアコンの導入は、入居者にとってもメリットになります。

まとめ｜2027年問題は「設備更新を見直すきっかけ」

エアコン2027年問題は、2027年から今のエアコンが使えなくなるという話ではありません。
しかし、省エネ基準の見直しや冷媒規制の流れを踏まえると、古いエアコンを多く抱える不動産オーナーにとっては、設備更新を見直すよいタイミングといえます。

特に、築年数が経過した賃貸物件では、エアコンの故障が入居者クレームや空室対策に直結します。

所有物件のエアコン年式を確認し、10年以上経過しているものは優先的に状態を把握する。
そして、空室時や原状回復工事のタイミングで計画的に交換する。

こうした小さな準備が、将来の突発的な修繕費や入居者対応の負担を減らし、安定した賃貸経営につながります。

ライター：多田 敏彦 不動産事業部 統括部長
　　　　　

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