2026年の福岡マンション価格はどうなる？新築・中古ともに高値圏が続く理由

不動産価格の高騰が続くなかでも、自宅用マンションの購入を検討している人は少なくありません。

賃貸とは異なり、マンションを購入することは、毎月の住居費を支払いながら自身の資産形成にもつながるため、年齢や将来のライフプランを考えたうえで「できるだけ早い段階で購入したい」と考える方も多いのではないでしょうか。

一方で、近年のマンション価格は全国的に上昇傾向が続いており、福岡市においても新築・中古を問わず、価格は高い水準で推移しています。

では、2026年時点の福岡市のマンション価格は、どのような状況になっているのでしょうか。

2024年前回記事はこちらから

【2024年】マンション価格高騰いつまで

 

福岡市の新築マンション価格は高値圏で推移

全国の新築分譲マンション市場を見ると、2025年の全国平均価格は6,556万円となり、前年から7.8％上昇しました。平均価格は9年連続、㎡単価は13年連続で上昇しており、全国的にもマンション価格の高騰が続いていることが分かります。

福岡市においても、新築マンション価格は高い水準にあります。2024年の福岡市の新築分譲マンション平均価格は5,598万円となり、前年比40.1％増という大幅な上昇を記録しました。2025年は5,305万円と前年比では5.2％下落したものの、これは前年に中央区で高額物件のまとまった供給があった反動もあり、価格水準そのものは依然として高止まりしているといえます。

また、東京カンテイの調査によると、2024年に福岡市で供給された新築マンションの平均坪単価は314.4万円で、直近10年間の最高値となっています。10年間で見ると、平均坪単価は83.3％上昇しており、中央区や博多区を中心に1億円を超える高額物件や5,000万円台から9,000万円台の物件が多数供給されたことも、価格上昇の大きな要因となっています。

 

中古マンション価格も上昇傾向が続く

新築マンションの価格高騰に伴い、中古マンション市場にも大きな影響が出ています。

新築マンションの価格が上がると、「新築は予算的に難しいが、中古であれば検討できる」という層が中古市場へ流れます。その結果、立地の良い中古マンションや築年数の浅い中古マンションに需要が集中し、中古価格も押し上げられているのです。

東京カンテイの調査では、2024年に福岡市で流通した築11年から20年の中古マンションの平均坪単価は179.6万円となり、こちらも直近10年間で最高値となっています。さらに、10年間での上昇率は97.4％と、新築マンションを上回る伸びを示しています。

つまり、福岡市では「新築が高いから中古が安い」という単純な構図ではなく、中古マンションも人気エリアや条件の良い物件を中心に価格が上がりやすい状況になっています。

 

福岡市の地価上昇もマンション価格を押し上げる要因に

マンション価格の高騰には、建築費や人件費の上昇だけでなく、土地価格の上昇も大きく関係しています。

福岡市の2026年地価公示では、住宅地の平均価格が1㎡あたり258,100円、前年比7.0％上昇、商業地は1㎡あたり1,634,800円、前年比9.0％上昇となっています。全用途でも前年比7.8％の上昇となっており、福岡市の地価は引き続き高い上昇率を示しています。

特に、天神・博多エリアでは再開発が進み、都市機能の向上が続いています。博多駅周辺では「博多コネクティッド」により、地下鉄七隈線延伸や交通基盤の整備とあわせて、先進的なビルへの建て替えや歩行者ネットワークの拡大が進められています。

こうした再開発は街の魅力を高める一方で、周辺の土地需要を強め、結果としてマンション価格にも影響を与えています。

 

人口・世帯数の増加も住宅需要を支えている

福岡市のマンション需要が強い理由のひとつに、人口と世帯数の増加があります。

福岡市の最新統計では、2026年6月1日現在の人口は1,671,749人、世帯数は894,085世帯となっています。また、令和元年から令和7年までの推計人口を見ても、福岡市の人口は継続的に増加しています。

人口が増えれば、住まいに対する需要も高まります。特に福岡市は、九州の中核都市として企業・商業・交通の集積が進んでおり、単身者、共働き世帯、ファミリー層、シニア層まで幅広い住宅需要があります。

そのため、駅近や生活利便性の高いエリアでは、今後もマンション需要が底堅く推移する可能性があります。

 

今後は「どの物件でも上がる」ではなく、二極化に注意

福岡市のマンション価格は高値圏にありますが、今後すべての物件が同じように上がり続けるとは限りません。

駅近、都心部、築浅、管理状態が良いマンションなどは引き続き需要が見込まれる一方で、駅から遠い物件、管理状態に不安がある物件、修繕積立金が不足している物件などは、価格差が広がる可能性があります。

また、住宅ローン金利や物価上昇、建築費の動向によって、購入希望者の予算感も変わってきます。今後は、単に「価格が上がっているから買う・売る」という判断ではなく、物件ごとの資産性や将来の売却しやすさを見極めることが重要です。

 

福岡でマンションを購入・売却する際は市況把握が重要

ここまで見てきたように、福岡市のマンション価格は、新築・中古ともに高い水準で推移しています。

地価上昇、再開発、人口増加、新築供給の限られた状況など、複数の要因が重なっており、購入を検討する方にとっても、売却を検討する方にとっても、市況の把握が非常に難しい時期といえます。

マンションを購入する際は、価格だけで判断するのではなく、

・購入の目的
・将来的な住み替えの可能性
・月々の返済額
・管理費、修繕積立金
・立地や築年数
・将来の資産性

などを整理したうえで、優先順位を明確にすることが大切です。

また、売却を検討する場合も、現在の相場だけでなく、近隣の成約事例や競合物件の状況を確認し、適正な価格設定を行う必要があります。

福岡市内でマンションの購入・売却をご検討の方は、資金計画や物件選び、売却価格のご相談まで承っております。

現在の市況を踏まえながら、お客様に合ったご提案をさせていただきますので、どうぞお気軽にご相談ください。

 

ライター：南 浩己　AM事業部 部長
　　　　　

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