初心者が買ってはいけない収益物件の特徴

初心者が買ってはいけない収益物件の特徴

不動産投資を始めようと思ったとき、多くの方がまず気にされるのは「価格」と「利回り」です。

できるだけ安く買いたい。
できるだけ高い利回りの物件を選びたい。
毎月しっかり家賃収入が入る物件を持ちたい。

このように考えるのは自然なことです。

しかし、不動産投資で大切なのは、安い物件を買うことでも、高利回りの物件を買うことでもありません。
本当に大切なのは、長く安定して運用できる物件を選ぶことです。

不動産投資は、購入した瞬間に終わるものではありません。
むしろ、購入してからが本当のスタートです。

入居者の募集、家賃の入金、建物の修繕、管理会社とのやり取り、将来の売却など、物件を所有している間はさまざまな判断が必要になります。

そのため、初心者の方ほど「買いやすい物件」ではなく、持ち続けやすい物件かどうかを意識する必要があります。

 

1.利回りが高すぎる物件には理由がある

収益物件を探していると、周辺の物件と比べて明らかに利回りが高い物件があります。

一見すると、とても魅力的に見えます。
しかし、利回りが高い物件には、必ず何かしらの理由があります。

例えば、

• 築年数がかなり古い
• 空室が多い修繕が必要な箇所が多い
• 家賃設定が相場より高く見積もられている
• 賃貸需要が弱いエリアにある
• 金融機関の評価が出にくい
• 将来売却しにくい要素がある

このような理由が隠れていることがあります。

もちろん、高利回りの物件がすべて悪いわけではありません。
ただし、初心者の方が「利回りが高いから」という理由だけで購入すると、購入後に想定外の費用が発生し、結果的に収支が悪くなることがあります。

大切なのは、なぜその利回りなのかを確認することです。

 

2.長期間空室が続いている物件は慎重に見る

空室がある物件は、購入後に家賃収入を増やせる可能性があります。
そのため、うまく運用できれば収益改善のチャンスにもなります。

しかし、長期間空室が続いている場合は注意が必要です。

なぜ空室なのか。
家賃が高すぎるのか。
室内の状態が悪いのか。
周辺に競合物件が多いのか。
そもそも賃貸需要が弱いエリアなのか。

原因を確認しないまま購入してしまうと、購入後も空室が埋まらず、家賃収入が想定より少なくなる可能性があります。

特に融資を利用して購入する場合、空室が続いても毎月のローン返済は発生します。
家賃収入が入らない期間が長くなると、手元資金から返済や維持費を支払う必要があります。

空室がある物件を見るときは、単に「満室になれば利回りが上がる」と考えるのではなく、現実的に満室にできる物件なのかを確認することが重要です。

 

3.修繕履歴が分からない物件にも注意

建物は、時間が経つにつれて必ず劣化します。

外壁、屋根、屋上防水、給排水設備、室内設備、エアコン、給湯器など、修繕が必要になる箇所は多くあります。

そのため、収益物件を購入する際には、過去にどのような修繕が行われているかを確認することが大切です。

修繕履歴がしっかり残っている物件であれば、建物がどのように管理されてきたかを判断しやすくなります。
一方で、修繕履歴がほとんど分からない物件は、購入後に予想外の修繕費が発生する可能性があります。

特に築古物件の場合、購入してすぐに外壁工事や屋上防水工事が必要になることもあります。
このような大きな工事は、物件の規模によっては数百万円単位になることもあります。

表面上の利回りが高くても、購入後に大きな修繕費がかかれば、実際の収益は大きく下がってしまいます。

 

4.初心者は「分からないリスク」が一番危険

不動産投資で一番怖いのは、リスクがあること自体ではありません。
本当に怖いのは、リスクに気づかないまま購入してしまうことです。

空室リスク、修繕リスク、家賃下落リスク、融資リスク、売却リスク。
不動産投資にはさまざまなリスクがあります。

ただし、事前に分かっていれば対策を考えることができます。

例えば、修繕費がかかりそうであれば、価格交渉を検討することができます。
家賃が相場より高ければ、家賃を下げた収支でシミュレーションできます。
空室が多ければ、募集条件やリフォーム費用を事前に考えることができます。

つまり、リスクを知ることは、投資をあきらめるためではなく、より安全に進めるために必要な作業です。

 

まとめ.初心者ほど「買う前の確認」が大切

不動産投資で失敗しないためには、購入前の確認がとても重要です。

価格や利回りだけでなく、

• 賃貸需要はあるか
• 現在の家賃は適正か
• 修繕履歴は確認できるか
• 管理状況は良いか
• 融資条件は無理がないか
• 将来売却しやすい物件か

このような点を総合的に見て判断する必要があります。

初心者の方ほど、最初の1棟目・1室目で大きな失敗をしないことが大切です。
最初の投資で無理をしすぎず、安定して運用できる物件を選ぶことで、次の投資にもつながっていきます。

ワイズプランニングでは、初心者の方にも分かりやすく、物件の見方やリスクの考え方をお伝えしながらご提案しております。
収益物件をご検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。

ライター：敷田 航匠　AM事業部
　　　　　

「感謝の心を持つ」

入居促進課で培った現場経験を活かし、収益物件の投資分析から運用・管理までトータルでサポートしています。
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