利回りだけで物件を選ぶと危険な理由

 

不動産投資の物件資料を見ると、必ずといっていいほど「利回り」という数字が記載されています。

利回り10％。利回り12％。中には15％を超えるような物件もあります。

初心者の方にとって、利回りはとても分かりやすい判断材料です。

数字が高ければ高いほど、良い物件に見えるかもしれません。しかし、不動産投資では、利回りだけで物件を選ぶのは非常に危険です。

なぜなら、資料に記載されている利回りは、あくまで一定の条件をもとに計算された数字であり、実際にその通りの収益が得られるとは限らないからです。

 

1：表面利回りと実質利回りは違う

まず知っておきたいのが、表面利回りと実質利回りの違いです。

表面利回りは、年間の家賃収入を物件価格で割ったものです。

例えば、年間家賃収入が100万円で、物件価格が1,000万円であれば、表面利回りは10％になります。計算が簡単で分かりやすいため、物件資料ではこの表面利回りが使われることが多いです。しかし、実際の不動産経営では、家賃収入がそのまま手元に残るわけではありません。

管理費、修繕費、固定資産税、火災保険料、入退去時の原状回復費、広告料、ローン返済など、さまざまな支出があります。これらの費用を差し引いたうえで、実際にどれくらい手元に残るのかを見るのが実質利回りです。不動産投資で大切なのは、表面上の利回りではなく、最終的にどれくらい手元に残るのかです。

 

2：満室想定利回りに注意する

物件資料に記載されている利回りには、「満室想定利回り」が使われていることがあります。

満室想定利回りとは、すべての部屋が満室になった場合の年間家賃収入をもとに計算した利回りです。

現在空室がある物件でも、満室になった場合の収入で計算されているため、実際の現況収入とは異なる場合があります。例えば、全10戸のうち3戸が空室だったとしても、資料上は10戸満室になった前提で利回りが表示されていることがあります。

この場合、資料上の利回りだけを見ると魅力的ですが、実際には空室が埋まるまではその収入を得ることができません。重要なのは、満室になった場合の数字だけでなく、現在の入居状況でどれくらい収入があるのかを確認することです。

 

3：家賃設定が相場より高い場合もある

利回りを見るときに、もうひとつ注意したいのが家賃設定です。

現在の家賃や満室想定家賃が、周辺相場より高く設定されている場合があります。

入居中の部屋については、長く住んでいる入居者が相場より高い家賃を支払っていることもあります。
その場合、退去後に同じ家賃で再募集できるとは限りません。

また、空室部分の想定家賃が高めに設定されているケースもあります。
実際に募集してみると、想定家賃では問い合わせが少なく、家賃を下げなければ入居が決まらないこともあります。

家賃が下がれば、当然利回りも下がります。

そのため、物件を検討する際には、現在の家賃が周辺相場と比べて適正かどうかを確認する必要があります。

 

4：高利回りでも手残りが少ない物件はある

利回りが高い物件でも、毎月の手残りが少ないケースがあります。

例えば、築年数が古く、融資期間が短くなる物件です。

融資期間が短いと、毎月の返済額が大きくなります。
その結果、家賃収入はあるのに、ローン返済後の手残りがほとんど残らないことがあります。

また、修繕費が多くかかる物件も注意が必要です。

外壁や屋根、室内設備の修繕が頻繁に発生すると、年間の利益が大きく減ってしまいます。

不動産投資では、利回りが高いことよりも、安定して手残りが出ることが大切です。

 

最後に：利回りは入口、判断は中身

利回りは、物件を比較するうえで便利な指標です。
しかし、利回りだけで物件の良し悪しを判断することはできません。

大切なのは、その利回りが現実的な数字なのかを確認することです。

• 現在の入居状況
• 実際の家賃収入
• 周辺の家賃相場
• 管理費や修繕費
• 融資条件
• 将来の空室リスク

これらを確認したうえで、初めてその物件の本当の収益性が見えてきます。

ワイズプランニングでは、表面上の利回りだけでなく、実際の収支やリスクも含めて物件をご提案しております。
不動産投資をご検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。

 

ライター：敷田 航匠　AM事業部
　　　　　

「感謝の心を持つ」

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