融資が出やすい物件・出にくい物件の違い

不動産投資を始めるうえで、多くの方が利用するのが金融機関からの融資です。

自己資金だけで収益物件を購入する方は多くありません。
ほとんどの場合、金融機関から融資を受け、その返済を家賃収入で行いながら資産を形成していきます。

そのため、不動産投資では「良い物件を選ぶこと」と同じくらい、融資が組みやすい物件を選ぶことが大切です。

いくら利回りが高く、魅力的に見える物件でも、金融機関の評価が出にくければ、自己資金の負担が大きくなってしまいます。
また、融資期間が短くなれば、毎月の返済額が増え、手残りが少なくなる可能性もあります。

 

1：金融機関は物件のどこを見ているのか

金融機関は、収益物件を見る際にさまざまな点を確認します。

主なポイントは、

• 土地の評価
• 建物の評価
• 築年数
• 構造
• エリア
• 入居状況
• 家賃収入
• 借主の属性
• 物件の流動性

などです。

金融機関にとって大切なのは、「この物件に融資しても安全かどうか」です。
そのため、収益性だけでなく、担保としての価値や将来売却できるかどうかも見られます。

つまり、投資家にとって良く見える物件と、金融機関にとって評価しやすい物件は、必ずしも同じではありません。

 

2：融資が出やすい物件の特徴

一般的に、融資が出やすい物件にはいくつかの特徴があります。

まず、土地の評価が出やすい物件です。
土地の面積や接道状況、用途地域、周辺相場などから、金融機関が担保評価をしやすい物件は融資の面で有利になることがあります。

次に、賃貸需要が安定しているエリアにある物件です。
駅や商業施設、学校、病院、工場などが近く、今後も入居需要が見込めるエリアは、金融機関から見ても安心材料になります。

また、築年数が浅い物件や、建物の管理状態が良い物件も評価されやすい傾向があります。
建物がしっかり維持されていれば、長く収益を生み出せる可能性が高くなるからです。

 

3：融資が出にくい物件の特徴

一方で、融資が出にくい物件もあります。

例えば、

• 築年数がかなり古い
• 再建築が難しい
• 空室が多い
• 建物の状態が悪い
• 土地の評価が出にくい
• 権利関係が複雑
• 賃貸需要が弱いエリアにある

このような物件は、金融機関の評価が伸びにくい場合があります。

特に築古物件の場合、建物の法定耐用年数や残存年数をもとに融資期間が短くなることがあります。
融資期間が短いと、毎月の返済額が増え、収支が厳しくなります。

高利回りに見える物件でも、融資条件によっては手残りが少なくなることがあるため注意が必要です。

 

4：金融機関によって評価は違う

ここで大切なのは、金融機関によって評価の考え方が違うという点です。

ある金融機関では難しいと言われた物件でも、別の金融機関では検討できる場合があります。
反対に、ある金融機関では評価が出ても、別の金融機関では条件が厳しくなることもあります。

地方銀行、信用金庫、日本政策金融公庫、ノンバンクなど、それぞれに特徴があります。
また、借入する方の年収、勤務先、資産状況、既存借入、投資経験などによっても融資条件は変わります。

そのため、不動産投資では物件探しと同時に、金融機関との相性も考える必要があります。

 

最後に：融資目線を持つと物件選びが変わる

不動産投資で失敗しないためには、投資家目線だけでなく、金融機関目線も持つことが大切です。

「利回りが高いから良い物件」
「価格が安いから買いやすい物件」

と判断するのではなく、

• 金融機関の評価が出るか
• 無理のない融資期間が取れるか
• 毎月の返済後に手残りがあるか
• 将来売却するときに買主も融資を使いやすいか

このような視点を持つことで、より安全な物件選びができます。

ワイズプランニングでは、物件のご紹介だけでなく、融資面も含めたご相談を承っております。
自己資金をなるべく抑えたい方、金融機関の評価が出やすい物件を探したい方も、ぜひお気軽にご相談ください。

 

ライター：敷田 航匠　AM事業部
　　　　　

「感謝の心を持つ」

入居促進課で培った現場経験を活かし、収益物件の投資分析から運用・管理までトータルでサポートしています。
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