第3回：失敗しない不動産投資物件の選び方！初心者が見るべき5つのポイント

前回の記事では、『いつ・いくら・どう稼ぐ？を数字で考える不動産投資の始め方〜』についてお話をさせていただきました。

第3回では「利回りが高い」だけではダメ！本当に儲かる収益物件の探し方についてお話します。

①導入：不動産投資の成功は「買う時点」で決まる

「どの物件を買うか」——これは不動産投資において最も重要な判断です。
物件選びを間違えると、どんなに管理を頑張っても赤字になることもあります。

特に初心者が陥りやすいのが、「利回りの数字だけで判断してしまう」こと。
今回は、不動産投資初心者が物件を選ぶときに絶対に押さえておきたい5つのチェックポイントをご紹介します。

②チェック1：エリアは立地×需要で見る

物件選びで最も重視すべきは立地（ロケーション）です。
良い場所にある物件は、多少古くても安定した賃貸需要があります。

【見るべきポイント】

• 駅から徒歩何分か？（理想は徒歩10分以内）
• スーパー・学校・病院など生活インフラの充実度
• 単身者 or ファミリーなど、エリア特性に合った間取りか
• 地域の人口動態（減っていないか）
  
  
  

③チェック2：表面利回りではなく実質利回りを確認

広告でよく見る「利回り10％！」のような数字は表面利回りで、
実際にはそこから管理費・固定資産税・修繕費・空室リスクなどを差し引いた実質利回りを計算する必要があります。

【計算例】

• 表面利回り：家賃年額 ÷ 物件価格
• 実質利回り：（家賃年額 − 経費）÷ 物件価格

初心者が見るべきなのは、「最終的にどれだけ手元に残るか」というキャッシュフロー重視の視点です。

④チェック3：周辺の競合と家賃相場を調べる

同じような物件が近くにいくつもある場合、空室リスクが高くなる可能性があります。

【調査方法】

• ふれんず、SUUMO、HOME’Sなどのポータルサイトで「同エリア・同間取り」の家賃相場を確認
• 近隣の賃貸情報を5〜10件比較し、需要の有無を確認
• 地場の不動産会社に「どんな物件が動いているか」をヒアリング

想定している家賃が周辺相場より高すぎる場合、「高利回りに見せかけた非現実的な設定」である可能性も。

⑤チェック4：建物の状態と管理状況

物件価格が安い場合、建物の劣化や管理状態が悪いことがあります。

【チェック項目】

• 外壁や屋根にひび割れ、汚れがないか
• 共用部のゴミ置き場やポストは清潔に保たれているか
• エントランス・階段の手入れ状況
• 修繕履歴や長期修繕計画はあるか

また、管理会社の有無や実績も大切な判断材料です。
「管理が適当＝入居者離れが起きやすい」と考えましょう。

⑥チェック5：避けたほうがいい物件の特徴

初心者が特に気をつけたい、避けるべき物件には以下の特徴があります：

• 再建築不可物件（資産価値が落ちやすい）
• レントロールに空室が多い
• 家賃設定が周辺相場とかけ離れている
• 利回りが極端に高い（10％超え）地方物件
• 所有者が管理費・修繕積立金を滞納している物件

価格が安くて魅力的に見えても、収益が出なければ投資ではなく出費になります。

⑦まとめ：物件選びは「数字×需要×現地確認」で判断

不動産投資において、物件選びは最重要フェーズです。
「高利回り」や「駅近」などの数字に踊らされず、現地確認・相場調査・実質収益の見極めを徹底しましょう。


今回の内容をご覧いただき、もし詳しくお話を聞いてみたいと思っていただけましたら、どうぞお気軽にご連絡ください。

次回は、購入を決める前に必ず行うべき「物件調査とチェックリスト」について詳しく解説します。

📌 次回予告（第4回）
「不動産投資の融資とは？初心者が知っておくべき資金調達の基本」

 

ライター：田中 進一 AM事業部
　　　　　

「素直な気持ちと謙虚な姿勢」
収益物件の紹介や投資分析を行っています。表面的なお話しだけではなく、CPM(不動産経営管理士)の理論を基に投資分析を行い、資産運用のお手伝いをいたします。不動産の事でのご相談があればいつでもご連絡ください。

保有資格
CPM®（公認不動産経営管理士）／宅地建物取引士／賃貸住宅メンテナンス主任者