不動産投資の税金と確定申告 初心者が知っておきたい節税の基本

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前回の記事では、『不動産投資の賃貸管理はどうする？自主管理と管理会社の違いと選び方』についてお話をさせていただきました。
第7回では「不動産投資の税金と確定申告 初心者が知っておきたい節税の基本」についてお話します。

１.「家賃収入＝そのまま利益」ではない

不動産投資を始めたばかりの方の中には、「家賃が入ってきた＝利益が出た」と考えてしまう人もいます。
しかし、実際には税金の申告と納付が必要であり、適切に処理しないと後から痛い目を見ることに。

一方で、正しく理解すれば、税金を抑えて手残りを増やす節税のチャンスにもなります。
今回は、不動産投資初心者に向けて、「税金の基礎」と「確定申告のやり方・注意点」をわかりやすく解説します。

 2.不動産所得とは？給与所得とは別に扱われる

サラリーマンが不動産投資をした場合、家賃収入から経費を引いた分は不動産所得として課税対象になります。

【不動産所得の計算式】

不動産所得 ＝ 総家賃収入 － 必要経費（管理費・修繕費・税金など）

この不動産所得は、給与所得と合算して課税されるため、収入が増えると税率も上がります。
ただし、赤字になった場合は損益通算が可能で、所得税の還付を受けられることもあります。

 3.必ず知っておきたい経費にできる支出

税金を抑えるには、経費計上が重要です。不動産所得にかかる費用のうち、適正に処理すれば課税対象を減らすことができます。

【主な経費一覧】

• 管理費、清掃費
• 固定資産税・都市計画税
• 火災保険料、家賃保証料
• 修繕費（原状回復や設備交換）
• 交通費（物件視察・管理業者との打ち合わせ等）
• 通信費（不動産管理用のスマホ代など）
• 減価償却費（後述）

領収書・レシートは必ず保存しましょう。証拠がなければ経費として認められません。

 4.減価償却とは？建物の価値は毎年減る

建物は年数が経つごとに劣化していくため、その分の価値を毎年「減価償却費」として経費計上できます。
これは不動産投資ならではの実際には出ていかない費用なのに経費にできる節税テクニックです。

【減価償却の例】

• 築20年の中古区分マンション（RC造）：22年で按分して毎年経費に
• 物件価格のうち「建物部分」のみが対象（※土地は対象外）

初心者でも、税理士や不動産業者と連携して正確に計上することで、節税効果をしっかり活かせます。

 5.確定申告の基本と必要書類

サラリーマンでも、不動産所得がある人は毎年2月中旬〜3月中旬に確定申告が必要です。

【必要書類】

• 源泉徴収票（給与分）
• 管理会社からの収支報告書
• 支出に関する領収書・契約書
• ローン返済明細書（利息部分）
• 購入時の売買契約書・登記簿謄本
• 通帳コピー（入出金の記録）

申告書はe-Tax（電子申告）でも提出可能。初心者でも税務署の相談窓口や税理士を活用すれば問題ありません。

 6.青色申告と白色申告の違い

項目	白色申告	青色申告
特別控除	なし	最大65万円の控除あり（要帳簿）
損失の繰越	できない	3年間繰り越せる
要件	簡単	会計帳簿・申請が必要

不動産投資を本格化するなら、青色申告の届け出を早めに出しておくのがおすすめです（翌年の3月15日までに）。

 まとめ：税金を知るだけで利益が変わる

不動産投資は、収入ではなく利益を残すビジネス。
節税の知識と確定申告の正しいやり方を押さえておくことで、年間数十万円以上の違いが出ることも珍しくありません。

初心者のうちから、「税金も含めて投資」と考える習慣を身につけましょう。

弊社では、オーナー様の収益最大化を第一に考え、さまざまなサポートを行っております。不動産に関するお困り事がございましたら、どうぞお気軽にご相談ください。

次回予告（第8回）
「想定外を想定せよ！不動産投資で知っておくべき7つのリスクとその対策」

ライター：敷田 航匠　AM事業部
　　　　　

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