【不動産投資】IRRとは？表面利回りとの違いと“本当に儲かる物件”の見抜き方

不動産投資を検討していると、「表面利回り◯％」という言葉をよく目にします。

先日のコラムではCCR（自己資金配当率）について書きましたが、今回はIRR（内部収益率）の重要性について書いてみます。

先日の記事は下記参照

不動産投資で注目すべき指標は「CCR（自己資金配当率）」

 

この記事では、

• IRRとは何か
• 表面利回りとの違い
• IRRの強み
• IRRを使った投資判断の方法

をわかりやすく解説します。

 

IRR（内部収益率）とは？

IRRとは、「投資期間中のキャッシュフローと売却価格をすべて含めた、年平均の収益率」のことです。

簡単に言えば、“投資全体の実力を示す数字”です。

 

表面利回りとの違い

項目	表面利回り	IRR
売却価格	含まない	含む
借入条件	含まない	含む
保有期間	考慮しない	考慮する
時間価値	考慮しない	考慮する

表面利回りは「今この瞬間」の数字。
IRRは「投資のストーリー全体」の数字です。

 

IRRの強み① 時間価値を反映できる

お金には「時間価値」があります。

• 今の100万円
• 10年後の100万円

価値は同じではありません。

IRRは将来の収益を現在価値に割り戻して計算します。
そのため、より現実的な収益判断ができます。

 

IRRの強み② 出口戦略を数字で判断できる

不動産投資は「買うより売るが難しい」と言われます。

IRRを使えば、

• 3年売却の場合
• 10年保有の場合
• 15年保有の場合

それぞれの収益率を比較できます。

出口を設計している投資ほど、IRRは安定します。

 

IRRの強み③ レバレッジ効果が見える

例えば、

• 表面利回り20％の現金投資
• 表面利回り12％だが融資活用

IRRで見ると、自己資金に対する効率が明確になります。

これは投資規模を拡大したい方にとって非常に重要です。

 

 

IRRはどれくらいあれば良い？

目安としては、

• 5％以下：慎重判断
• 8〜10％：安定投資
• 12％以上：積極投資検討

※ただしリスクや立地条件によって異なります。

 

IRRを使った物件選びのポイント

1. 保有年数を決めてから計算する
2. 売却想定価格を複数パターンで試す
3. 金利上昇シナリオも想定する

IRRは「未来予測ツール」です。

 

まとめ　利回りだけでは本当の価値は見えない

表面利回りは入口の数字。
IRRは投資全体の数字。

不動産投資を“事業”として考えるなら、
IRRは必須の指標です。

これからの投資家に必要なのは、

物件を見る目ではなくキャッシュフローを設計する力

IRRを理解することで、
投資判断の精度は大きく変わります。

 

ライター：南 浩己　AM事業部 部長
　　　　　

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