不動産投資経営のランニングコストについて

どんな「経費」がかかるのか

前回のコラムでは物件を保有する際にかかる「経費」とは？で終わりましたが、

投資物件を保有する際のランニングコストは比較的予測がしやすいと思います。

 

投資物件を保有する際の経費としては

 

• 固定資産税、都市計画税   
• 管理会社への管理手数料   
• 共有部分の電気、水道代   
• 清掃費用
• エレベーター保守点検費用   
• 受水槽点検費用   
• 消防設備点検費用   
• 入居者募集費用、原状回復費用
• 区分所有であれば管理費、修繕積立金

 

主だったものとしては上記の項目となります。

 

冒頭に申し上げた「経費」を予測しやすい理由としては上記の項目は毎年大きく変化する事はありません。

強いて言えば、入退去が頻繁にある物件であれば、入居募集費用、原状回復費用が大きく変化する所だと思います。

 

「経費」の目安と「経費」の把握

「経費」の大小を物件の種別で比較すると、「経費」が大きくかかる種別順は、

区分マンション、一棟マンション、一棟アパート、貸家の順が一般的です。

 

仮に「経費」が不明確な場合の目安としては、満室時の家賃に対して貸家が7～8％、一棟アパートが15～16％、

一棟マンションが17～20％、区分マンションが22～24％位が一つの目安となります。

 

「経費」を算出するにあたっては、物件の紹介を受けた不動産会社に毎年の「経費」がどれ位必要なのかを質問する事が非常に大切です。

逆に言うと、「経費」を把握していない不動産会社であれば一般的に言われる「表面利回り」だけで判断して物件を紹介されている可能性もあります。

 

また、「経費」も管理している不動産会社や各メンテナンス業者によって、金額も変わってきますので、

適正な金額であるかの判断ができる不動産管理会社を選定する必要があります。

「経費」が変われば当然毎年のキャッシュフローにも影響を及ぼしますので、「経費」は適正価格である事が大切です。

 

まとめ

皆様が不動産投資を行うにあたっては、毎年当然かかる「経費」をしっかりと把握する必要があります。

よって、前回にも話しをした一般的に言われる「表面利回り」だけで判断するのは非常にリスクが高くなってしまいます。

冒頭申し上げました通り、不動産投資における「経費」は非常に予測しやすいですので、しっかりと「経費」を把握する必要があります。

 

次回は不動産投資を行う際の肝とも言っても過言ではない金融機関の融資についてお話したいと思います。

 

ライター：南 浩己　AM事業部 部長
　　　　　

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