相続登記の義務化について

相続登記とは

相続が発生すると、亡くなった人（被相続人）が所有していた土地や建物の登記の名義を変更する必要があります。

ただ、名義変更しなくても支障がないケースも多く、登記されないことも珍しくありませんでした。

相続登記されないままの土地や建物は所有者不明となり、その後に大きな問題となることも多いため、2024年4月1日から相続登記が義務化されます。

土地や建物の所有者は、法務局で不動産の所有権登記を行います。

そうすることで、第三者に対して不動産が自身のものであることを主張することができます。

 

相続登記とは、相続が発生した時に、土地や建物の所有者の名義を変更する手続きです。

土地や建物を相続した相続人は、相続によって所有権が自身に移転したことの登記手続きを法務局で行います。

なお、相続登記を行わないでいると、土地や建物の所有者が亡くなった人のままとなってしまい、様々な不都合が生じてしまいます。

これまでも、相続登記の必要性は知られていました。

ただ、相続登記しなくても不動産を相続することはできるため、相続登記が行われないケースがありました。

しかし、相続登記しないままとなっていた不動産の所有者が亡くなると、いずれ大きな問題となってしまいます。

 

そこで、2021年4月に相続登記が義務化される民法の改正が行われました。

相続登記を行わなかった場合の問題点

相続登記を行わなかった場合、具体的にはどのような問題が生じる可能性があるのでしょうか。

 

売却したくても売却できない

相続した土地や建物は、すぐに相続登記しなくても、その土地や建物を利用することはできます。

たとえば、被相続人が住んでいた自宅を相続した人は、相続登記しなくてもその家に引き続き住み続けることができます。

ただ、相続登記していない土地や建物を売却しようとしても、そのままでは売却することはできません。

不動産の売買を行う際には、購入時や相続時に登記したときに発行される登記識別情報（または権利書）で、売主が不動産の所有者であることを確認した上で、売買契約を行います。

そのため、亡くなった人の名義のままである不動産は、売却できないこととなっています。

 

不動産を担保にすることができない

先祖代々の土地を活用し、その土地の上にアパートを建てて不動産賃貸経営を行う場合に、土地や建物といった不動産を担保にして、金融機関から借入を行うことがあります。

しかし、土地の名義が亡くなった人のままで相続登記をしていない場合、金融機関から借入をすることはできません。

その理由は、所有者と登記名義人が異なる不動産を金融機関からの借入の担保とすることができないためです。

相続登記を行わなければ、実際の所有者と登記上の所有者が一致しないため、不動産を担保とした借入ができず、その不動産を利用した賃貸経営はできません。

 

二次相続が複雑になる

たとえば祖父が亡くなった後、相続した父親が相続登記を行わなかった土地があるとします。

この状態で父親が亡くなり新たな相続が発生した場合、本来は相続登記されていない土地も遺産分割の対象となります。

しかし、相続登記されていないまま次の相続を迎えてしまうと、その土地はあくまでも祖父のものと判断されます。

そのため、祖父から父親に名義変更しようとしても、他に相続人がいると思惑通りには進みません。

このケースで父親の兄弟姉妹がいると、祖父の遺産に対する相続権を主張することができます。

相続登記が完了していない土地について遺産分割協議を行い、誰がその土地を相続したのか確定させなければなりません。

 

ただ、相続権を持つ相続人の中には、すでに亡くなっている人もいるかもしれません。

この場合、代襲相続人が相続権を引き継ぐこととなるため、相続人の数は増えてしまいます。

その結果、1つの不動産に対する相続人が数十人となってしまうこともあり、相続に関する手続きは複雑になります。

 

所有権を主張できなくなる

相続登記していない不動産は、亡くなった人の名義のままとなっています。

二次相続が発生した時に相続人の兄弟姉妹がいると、兄弟姉妹全員が相続人となるため、遺産分割協議を行う必要があります。

 

たとえば、相続人となった兄弟姉妹の中に、借金を返済できずにいる人がいたとします。

この場合、債権者は債務者である相続人に対して返済を求めますが、完済できなければ、債権者は債務者である相続人の財産を差押えすることとなります。

その過程で、相続登記が完了していない不動産に対しても、法定相続分に相当する部分の差押えを行います。

 

その結果、実際にはその不動産を利用している相続人がいたとしても、その所有権を100%は主張できません。

このように相続登記をしていれば差し押えられることがなかった場合でも、債権者が権利を主張できるケースが考えられます。

次回の内容について

相続登記の義務化を分かりやすくお伝えするのと併せて、手続きや流れについて書いていきます。

是非、次回もお楽しみに！！

 

ライター：南 浩己　AM事業部 部長
　　　　　

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