天神・博多！再開発の波に乗る不動産投資戦略！

福岡は「アジアへのゲートウェイ都市」としての地位を確立し、天神ビックバンや博多コネクティッドといった再開発の影響もあり国内外から注目されている急成長のエリアです。

その魅力を不動産投資の観点から整理し、福岡の不動産投資におけるポテンシャルについてお話をします。

1. 地価上昇と堅調な需要

• 住宅・商業・工業地の全用途平均で公示地価5.5%上昇（2025年調査）
• 特に住宅地は前年比＋9.0%で全国トップ（福岡市）

参照先 【2025年公示地価】福岡の注目地域は？福岡市は上昇継続

2025年の福岡県の公示地価は、全用途平均で前年比5.5%の上昇となりました。前年の5.7%より若干の減速はあるものの、依然として高い水準を維持しているといえます。

用途別に見ると、住宅地は前年比4.9%（前年5.2%）、商業地は6.5%（前年6.7%）、工業地は8.9%（前年8.1%）の上昇となっています。特に工業地の上昇率が前年より上昇率が増加している点が注目されます。

福岡県内の全調査地点918地点のうち、上昇地点は786地点（全体の85.6%）に達し、横ばいが53地点、下落は77地点となっています。

福岡市は引き続き九州の中心地として高い地価上昇率を示しています。市全体での住宅地上昇率は9.0%と、前年の9.6%からはやや減速したものの依然として高水準を維持しており全国トップでした。

福岡市内を区域別に見ると、中央区や博多区など都心部を中心に高い上昇率を記録しています。特に天神地区を含む中央区の商業地は14.5%の上昇率となり、前年より上昇率が拡大しました。

福岡市の住宅地は13年連続で上昇し、都道府県庁所在地としては2年連続で最も高い上昇率を記録しています。

区別に見ると、地下鉄沿線や再開発エリア周辺で特に高い上昇率が見られます。マンション需要が旺盛な中央区や早良区では、利便性の高いエリアを中心に地価上昇が続いています。

2. 再開発・交通インフラの進展

• 天神ビッグバン（30棟建て替え）、博多コネクティッドなどの大規模再開発が進行中
• 地下鉄七隈線が天神南駅より博多駅まで延伸

福岡市では「天神ビッグバン」「博多コネクティッド」と大規模な再開発を行ったり、市営地下鉄七隈線の天神南駅から博多駅への延伸が2023年3月に完了したことで福岡市西南部のアクセスが向上し、都心部の回遊性も高まりました。

再開発によって町並みやインフラも進化を続けている福岡市は不動産投資の運用が成功しやすいエリアと言えるのです。

3. 人口増と世帯構成の変化

• 国勢調査では、福岡市は東京23区に次ぐ人口増。特に若年層（10～20代）が多く集積
• 単身世帯が50％以上を占めており、ファミリー世帯も増加

福岡市の2025年の推計人口は約1,656,000人で前年よりおよそ11,000人（前年対比約0.7％）増加しております。過去には1％前後の実績もあり、福岡市は、全国的に人口減少が進む中でも数少ない継続的かつ安定した人口増加都市であり、若年層やビジネス関係者の流入が背景にあります。

年齢別に見ると10～20代が約21％、30～40代が26％でワンルーム〜1LDK、2LDK以上のファミリー向け物件の両方に市場機会があります。

人口増加は2040年の約170万人がピークと予想されています。

4．民泊・外国人の流入による市場インパクト

• 民泊物件の高収益と安定の共存
• 外国人・デジタルノマドの流入 により市場に流動性と価値を生む

福岡空港から地下鉄で博多駅まで約5分、天神駅まで約11分と近いため、空港・駅近エリアの民泊物件は外国人観光客から人気です 。

4～6人のグループを対象とした2LDK程度の広め物件は、1泊25,000～30,000円設定が可能。家族やグループ旅行客を中心に高い稼働率と収益性を誇ります 。また、出張や学会参加者などのビジネス客にも強く、平日も稼働率が安定する点がメリットです 。

民泊においては「立地＋広さ＋用途多様性」が揃うと、収益の安定と最大化を両立できる構造となっています。

福岡市の人口増加の背景には外国人労働者やリモートワーカー（デジタルノマド）の流入が含まれます。スタートアップビザやリモートワーク支援制度が整い、世界中のノマド層をターゲットに据えた政策を実施 したことが功を奏したと言えます。

こうした多様な居住者の存在が、賃貸市場に厚みと安定性をもたらし、住宅需要や賃料を押し上げています。

5．まとめ

人口増・若年層の流入

少子化下でも成長を続ける希少な都市

地価・賃料の上昇

長期的な価値向上と高利回りが期待できる

再開発の進行

付加価値の高い物件の将来性に寄与

交通利便と国際化

賃貸需要と多様なターゲットを取り込みやすい

投資戦略の明確化が重要

立地選定・運用方針・出口戦略は必須課題

福岡はマーケット全体が成長サイクルの乗っている希少なエリアだと言えます。福岡で不動産投資・収益物件の運用をご検討されている方は是非弊社へお任せ下さい。

ライター：多田 敏彦　AM事業部部長
　　　　　

「能力を未来進行形でとらえる」
入社して16年間PM業務に携わってきました。物件の保有においては適切に運用が出来るかという点が非常に重要となります。

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CCIM（認定商業不動産投資顧問）／CPM®（公認不動産経営管理士）／宅地建物取引士／賃貸不動産経営管理士／相続支援コンサルタント／少額短期保険募集人／賃貸住宅メンテナンス主任者