住所・名前の変更登記の義務化について

いよいよ2026年4月1日より、住所等変更登記の義務化が始まります。

今回はこの新制度の導入に至った経緯や不動産オーナーに与える影響についてコラムを書いていきます。

なぜ「住所等変更登記の義務化」が導入されるのか

これまで、所有者が引っ越しても、名義の住所を変更しないまま放置されるケースが多くありました。結果として、登記簿上の所有者住所と実際の居住先が異なり、「所有者不明土地」が増加している現状があります。

所有者不明土地が増えると、公共事業の用地取得や税務、災害時の連絡などに支障が出やすく、社会全体での課題と認識されています。 

こうした問題を防ぎ、登記情報を最新に保つために、住所や氏名の変更登記を“義務”とする制度改正が行われます。 

参考リンク：法務省サイト

新制度の概要 〜オーナーに課される義務とは〜

義務化の開始は、2026年（令和8年）4月1日。この日以降、所有者の氏名または住所を変更した際は、「変更日から2年以内」に登記申請しなければなりません。 参考リンク：法務省サイト

すでに住所変更等があった場合でも、遡って義務の対象となります。具体的には、2026年4月1日より前に住所が変わっていた所有者も、2028年（令和10年）3月31日までに登記を行う必要があります。 

登記申請を怠り、正当な理由がない場合は、過料（5万円以下）が科される可能性があります。

なお、「正当な理由」があれば過料の対象にはなりません。例としては、行政区画の変更や、所有者が重病などで登記申請が困難だった場合などが想定されています。 

オーナーにとっての「影響」と「注意点」

■ メリット

登記簿上の住所が最新化されれば、所有者への連絡が取りやすくなり、災害対応や税務通知、不動産取引などがスムーズに — 万が一のトラブルや行政対応が必要になった際に安心感が高まります。

以前は「任意」で放置されがちだった登記が強制となるので、所有者不明土地や行き違いによる法的・手続き上のトラブルが減少する可能性があります。

■ 注意点

たとえ転居が数年前で、長期間変更登記をしていなかったとしても、2028年3月末までは手続きを行う必要がある — 忘れていると過料対象となる可能性があります。

複数の不動産を所有している場合、それぞれの物件・登記簿ごとに確認・手続きが必要。所有物件数が多いオーナーほど管理負担が増える可能性があります。

新制度の“救済措置” — スマート変更登記 の活用

 

義務化に伴い、登記の負担を軽減するために「検索用情報の申出」を使った制度として、スマート変更登記が導入されます。 

この申出をあらかじめ行っておけば、以降の住所変更時にオーナー自ら申請する手間を省き、法務局が職権で変更登記をしてくれます。特に所有不動産が多いオーナー、転居が多いオーナーにとっては、有効な手段だといえるでしょう。

まとめ

不動産はただ持っているだけではなく、「情報を正確に管理し、適切に更新する」ことこそが、真の資産管理の一部です。
今回の義務化は、単に“手間”や“義務”ではなく、「安心・信頼の維持」「資産価値の保全」という観点からも重要な制度変更です。
特に複数物件を持つオーナーや、転居の機会が多い方は、この機会に“所有不動産の登記情報の見直し”と“スマート変更登記の申出”を真剣に検討する価値があるでしょう。

不動産に関するお困りごとがございましたら、弊社までお気軽にお問合せ下さい。

 

ライター：多田 敏彦　AM事業部部長
　　　　　

「能力を未来進行形でとらえる」
入社して16年間PM業務に携わってきました。物件の保有においては適切に運用が出来るかという点が非常に重要となります。

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CCIM（認定商業不動産投資顧問）／CPM®（公認不動産経営管理士）／宅地建物取引士／賃貸不動産経営管理士／相続支援コンサルタント／少額短期保険募集人／賃貸住宅メンテナンス主任者