貸付用不動産の評価方法見直し　～令和８年度　税制改正大綱～

新年あけましておめでとうございます。本年もどうぞよろしくお願い申し上げます。

2026年は不動産オーナーにとって相続・登記を巡る環境が大きく変わります。
相続登記の義務化に続き、2026年4月からは住所・氏名変更登記も義務化され、登記を「放置できない時代」が本格的に始まります。さらに、賃貸不動産の相続税評価見直しなど、これまで有効だった節税スキームが通用しにくくなる可能性も指摘されています。
不動産を「持ち続ける」だけではなく、「どう引き継ぐか」「誰に、いつ、どう残すか」までを考えることが、これからの不動産オーナーにとって重要な経営判断となるでしょう。

今回は、貸付用不動産の評価方法の見直しについてコラムを書かせて頂きます。

亡くなる５年前迄の貸付用不動産の取得は要注意！？

2025年12月、令和８年度の税制改正大綱が閣議決定されました。

相続対策を考える中では、まず教育資金の一括贈与の非課税措置が令和８年３月３１日で終了する事となりました。これは、利用方法が煩雑である事等から活用が想定よりも進んでいなかった事が要因ではないかと考えられます。

　そして、不動産オーナー様に重要な改正となるものが「貸付用不動産の評価方法の見直し」です。今回は、その改正のポイント・概要についてお伝えさせて頂きます。

　まず、改正の趣旨としては、「市場価格」と「相続税上の評価額」に大きな乖離がある為、それを是正しながら、納税者にとっても計算しやすいように見直しをする、というものです。

 

上記イメージ図のように、現状では、ターミナル駅から徒歩８分の築古アパート（土地・建物）を購入する際、購入価格（市場価格）は３億円でも、相続税上の評価額（建物：固定資産税評価額、土地：路線価）では１億円になるケースがあります。こうなると、３億円を現金のまま相続するよりも、３億円の築古アパートを購入した方が相続税対策になります。更に、貸付用不動産なので、貸家建付地評価等の評価減も利用が可能になります。今回の改正では、次のように変更される予定です。

亡くなる５年以内に取得した一定の貸付用不動産は、「通常の取引価額」で評価する

令和８年度の税制改正大綱により、亡くなる５年前迄に取得した貸付用不動産は「通常の取引価額」で評価するように変更される形となりました。

　尚、この「通常の取引価額」とは、課税上の弊害が無い限り「時価の80％」で計算されるようになりそうです。又、適用時期は、２０２７年１月１日以降になります。

　これは、土地建物を新たに購入する方だけでなく、元々持っていた土地に新築マンションを建築する場合でも、建物が５年以内であれば建物に関しては固定資産税評価額ではなく、時価評価の80％になりますので、要注意です。これから相続対策で建物建築を検討されている方は、お早目に方向性を決めて頂く事をおすすめします。

 

不動産や相続に関するお困りごと等がございましたら、お気軽に弊社までご相談下さい。

ライター：多田 敏彦　AM事業部部長
　　　　　

「能力を未来進行形でとらえる」
入社して16年間PM業務に携わってきました。物件の保有においては適切に運用が出来るかという点が非常に重要となります。

幅広いPMの業務で培った経験と目線で収益物件の分析から運用までサポートをいたします。オーナー様のパートナーとなり私たちにしか出来ない収益最大化を目指します。

所持資格
CCIM（認定商業不動産投資顧問）／CPM®（公認不動産経営管理士）／宅地建物取引士／賃貸不動産経営管理士／相続支援コンサルタント／少額短期保険募集人／賃貸住宅メンテナンス主任者