不動産投資のリスクとは？初心者が知っておくべき7つの落とし穴と対策

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前回の記事では、『不動産投資の税金と確定申告 初心者が知っておきたい節税の基本』についてお話をさせていただきました。
第8回では「不動産投資のリスク 初心者が知っておくべき7つの落とし穴と対策」についてお話します。

「リスクを知らない投資家」が一番危ない

不動産投資は、「安定して稼げる」「ほったらかしで収入が入る」といったイメージを持たれがちです。
たしかに堅実な投資先ではありますが、リスクがゼロというわけではありません。

初心者がリスクを正しく理解しないまま始めると、想定外の出費やトラブルで収支が赤字になることも。
今回は、不動産投資の代表的な7つのリスクと、それぞれに対する対策を丁寧に解説します。

１  空室リスク（家賃収入が止まる）

最も身近で重大なリスクが空室による収入ゼロ状態。空室が続けばローンの返済も自腹になります。

【対策】

• エリア選定は「賃貸需要」の高い場所を選ぶ
• ターゲットに合った間取り・設備にする（単身者向け／ファミリー向けなど）
• 空室時には「フリーレント」や「家具付き」などの工夫で早期入居を促進

２  家賃下落リスク（想定利回りが下がる）

築年数が経過すると、どうしても家賃は下がる傾向があります。特に競合物件が多いエリアでは家賃調整を余儀なくされます。

【対策】

• 築浅〜築10年以内の物件を選ぶ
• リフォーム・リノベで価値を維持 or 向上させる
• 家賃を長期固定しやすい法人契約やサブリースも検討

３  金利上昇リスク（返済額が増える）

変動金利でローンを組んでいると、将来的な金利上昇により毎月の返済額が増加する恐れがあります。

【対策】

• 無理のない返済計画を立てておく（返済比率30〜35％以下）
• 一部繰上げ返済で元本を減らす
• 金利上昇局面では「固定金利への借り換え」も視野に

４  修繕・劣化リスク（突発的な出費）

築年数の古い物件は、給排水管・外壁・屋根などの大規模修繕コストが突然発生する可能性があります。

【対策】

• 購入前に建物診断（インスペクション）を受ける
• 長期修繕計画書の有無を確認する
• 月々のキャッシュフローから修繕費を積立てておく

５  滞納・入居者トラブル

家賃滞納や騒音、ゴミ出しマナー違反など、入居者による問題も避けられないリスクのひとつです。

【対策】

• 家賃保証会社との契約を必須にする
• 管理会社に24時間クレーム対応を依頼
• 契約時に審査・属性確認をしっかり行う（保証人・身元チェック）

６  自然災害・事故リスク

火災、地震、水害などの自然災害は、物件自体や入居者に甚大な被害を与えるリスクがあります。

【対策】

• 火災保険・地震保険の適切な加入
• ハザードマップで立地リスクを事前確認
• 被害時の復旧費用を想定して備える（共済型保険も検討）

７  法改正・制度変更リスク

税制・融資・建築基準などの法律や制度が変わることで、運用条件が不利になる場合もあります。

【対策】

• 定期的に不動産ニュース・税制改正情報をチェック
• 顧問税理士・不動産業者と情報を共有
• 法人化などで柔軟な対応力を持たせておく

リスクは「知ること」と「備えること」で恐くなくなる

不動産投資は、リスクを正しく理解し、事前に対策を講じることでリスクを最小化できる投資です。
特に初心者は、「空室」「修繕費」「金利変動」あたりを中心に想定し、数字で備える力を持ちましょう。

 

弊社では、オーナー様の収益最大化を第一に考え、さまざまなサポートを行っております。不動産に関するお困り事がございましたら、どうぞお気軽にご相談ください。

 

次回予告（第9回）
「出口戦略で失敗しない！不動産投資の“売却タイミングと組み替え”の考え方」

ライター：敷田 航匠　AM事業部
　　　　　

「感謝の心を持つ」

入居促進課で培った現場経験を活かし、収益物件の投資分析から運用・管理までトータルでサポートしています。
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