不動産投資の出口戦略とは？「買うより売るが難しい」 不動産投資の出口で損をしないために

前回の記事では、『不動産投資のリスク 初心者が知っておくべき7つの落とし穴と対策』についてお話をさせていただきました。
第9回では「不動産投資の出口戦略 不動産投資の出口で損をしないために」についてお話します。

1「出口」まで考えてこそプロの投資

不動産投資では、「どの物件を買うか」「どう運用するか」は多くの人が考えますが、「いつ、どう売却するか（＝出口戦略）」まで考えている初心者は意外と少ないです。

しかし、出口を想定せずに買った物件は、出口で困る＝損をするという現実があります。
今回は、不動産投資における出口戦略の重要性、売却のタイミング、資産の組み替え方法などをわかりやすく解説します。

2 出口戦略が必要な理由

不動産は一度買ったら終わり…ではなく、「いつ売るか」が大きく収益に影響します。

【出口を意識すべき理由】

• 市場の相場や金利は変化する
• 築年数とともに家賃が下がる（資産価値が減る）
• 修繕費がかさむ前に売り抜けるほうが得
• 売却益にかかる譲渡所得税の影響を避けるため

つまり、「買ったら最後」ではなく、「買った瞬間から出口を考える」のが正しい投資判断です。

3 売却のタイミングはいつがベスト？

【一般的な売却判断ポイント】

• 購入後5年を超えた頃（税制上の節税効果）
• 家賃下落が始まり、利回りが悪化してきたとき
• 近隣で同種の物件が高く売れているとき
• 修繕・大規模修理の直前
• 融資の残債と売却価格が釣り合っているとき（残債以上で売れる）

保有目的（キャッシュフロー型 or 売却益型）に応じて売却戦略も変わるため、最初からシナリオを持つことが重要です。

4 売却時にかかる税金：譲渡所得税とは？

売却益が出た場合は、譲渡所得税が発生します。

保有期間	税率	備考
5年以下（短期）	約39％	高税率。売却益が大きいと税負担が重い
5年超（長期）	約20％	税率が下がる。保有期間が重要な判断材料に

※取得費、仲介手数料、登記費用なども控除できます。

そのため、多くの投資家は最低5年以上保有してから売却する戦略を取ります。

5 資産の「組み替え」で収益を最大化する

出口は終わりではなく、次の入り口でもあります。

【組み替えの例】

• 老朽化した区分マンションを売って、一棟アパートに買い替え
• 地方高利回り物件を売却 → 都心の安定資産にシフト
• 築古物件を売却 → 築浅で管理が楽な物件へ切り替え

売却益を次の物件購入の頭金にすることで、より大きな収益を狙える戦略です。

6 売却時の注意点

• サブリース契約中の物件は売りづらい
  　→ 契約解除や名義変更に制限があるため要確認
• 登記・権利関係が複雑な物件は避けられる
  　→ 所有権・抵当権・共有持分などの確認必須
• 入居者がいる状態でも売却は可能
  　→ 「オーナーチェンジ物件」として投資家向けに売却できる

まとめ：不動産投資は「出口がすべてを決める」

出口戦略は、最初の投資判断に大きな影響を与える逆算の思考です。
「いつ、誰に、いくらで売るか」まで考えて物件を選ぶことで、利益を最大化し、損を最小化できます。

弊社では、オーナー様の資産形成のご相談も行っており、さまざまなサポートを行っております。不動産に関するお困り事がございましたら、どうぞお気軽にご相談ください。

次回は、実際の成功例・失敗例から、よりリアルな学びを得ていきましょう。

次回予告（第10回）
「成功と失敗のリアルから学ぶ！初心者投資家の実例ストーリー」

ライター：敷田 航匠　AM事業部
　　　　　

「感謝の心を持つ」

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