不動産投資の賃貸管理はどうする？自主管理と管理会社の違いと選び方

 

 

前回の記事では、『買ってから後悔しない！不動産投資の物件調査と購入前チェックリスト』についてお話をさせていただきました。

第6回では「不動産投資の賃貸管理はどうする？自主管理と管理会社の違いと選び方」についてお話します。

 導入 買って終わりじゃないのが不動産投資

不動産投資は、物件を買えば終わりではありません。
むしろ、購入後の賃貸管理こそが収益を左右する重要な工程です。
入居者が決まらなければ家賃収入は得られず、トラブルに対応できなければ信用も失います。

今回は、初心者が知っておくべき賃貸管理の基礎知識と、自主管理と管理会社委託の違いを解説します。

STEP1 賃貸管理の主な業務とは？

まずは、賃貸経営に必要な管理業務の全体像を理解しましょう。

【主な賃貸管理業務】

• 入居者募集（広告掲載・内見対応）
• 賃貸契約・更新・解約対応
• 家賃の集金・滞納対応
• クレーム・トラブル対応（騒音、設備不良など）
• 原状回復・清掃・修繕の手配
• 定期巡回・防犯対応

これらを自分で行う＝自主管理、外部に委託する＝管理会社に依頼する、という2つの選択肢があります。

STEP2 自主管理と管理委託の違い

項目	自主管理	管理会社委託
費用	無料（手間はかかる）	家賃の3〜5％程度／月
メリット	コスト削減／入居者との関係性が近い	手間が減る／クレームや緊急対応が安心
デメリット	24時間対応が必要／ノウハウが要る	委託料が発生／質の低い会社もある

初心者の場合、最初は管理会社に委託して運営の流れを学ぶのが安心です。
その後、物件数が増えてきた段階で一部自主管理へ移行する人もいます。

STEP3 管理会社を選ぶときのポイント

管理会社はすべてが優秀とは限らず、“外れ”を引くと収益に直結する問題が起きることも。

【選び方のポイント】

• 賃貸仲介もしているか（＝客付け力があるか）
• 管理戸数と1人あたりの担当物件数
• 対応スピードとレスポンスの良さ
• 家主目線での提案力があるか
• 原状回復・修繕工事の費用感が明瞭か

「家賃送金が遅い」「連絡がつかない」「空室提案がない」などがあれば、乗り換えを検討しましょう。

STEP4 空室リスクを減らす3つの対策

入居者が決まらない＝収益がゼロになるため、空室対策は極めて重要です。

【初心者でも実践しやすい方法】

• 適正な家賃設定（相場より高すぎない）
• 設備のアップデート（宅配BOX・照明・Wi-Fiなど）
• ターゲットを明確にした募集（単身女性向け／法人契約向けなど）

物件選びの段階で、「空室が出にくい間取り・立地」を選ぶことも、最大の空室対策です。

STEP5 クレーム・トラブル対応も“投資のうち”

騒音問題、近隣トラブル、水漏れ、鍵紛失など、賃貸経営では何かしらのトラブルが起こる前提で準備が必要です。
初心者がやってしまいがちなのは、自分で解決できると過信してしまうこと。
管理会社を通すことで、法的な対応（弁護士対応・内容証明送付など）もスムーズに進められます。

STEP6 まとめ：賃貸管理は「手間×信頼×仕組み」で決まる

不動産投資の本質は入居者から家賃をもらい続けるビジネス。
物件の良し悪し以上に、管理の仕組みづくりが収益の安定性に直結します。
初心者はまず管理会社に委託し、投資家としての視点に集中することが成功への近道です。

弊社では、賃貸管理も受けておりますので、お気軽にご相談ください。

次回予告（第7回）

「不動産投資の税金ってどうなる？確定申告と節税の基本」

 

 

ライター：敷田 航匠　AM事業部
　　　　　

「感謝の心を持つ」

入居促進課で培った現場経験を活かし、収益物件の投資分析から運用・管理までトータルでサポートしています。
賃貸と売買、どちらの視点からも最適なご提案をいたします。
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